Особенности покупки жилья в ипотеку в Испании

1. Процедура получения ипотеки в Испании

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в себя шесть этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

  1. Открытие счета в испанском банке;
  2. Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
  3. Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
  4. Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 60 процентов от стоимости объекта);
  5. В случае принятия положительного решения — перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и других, подробнее читайте в этой статье);
  6. Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;

Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека — лучший способ претворить свои мечты в жизнь. При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.

Поручительство не требуется

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в себя шесть этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран.

Какими критериями должен обладать нерезидент для получения ипотеки в Испании?

Чтобы получить ипотеку в Испании нерезидент страны должен полностью соответствовать следующим критериям:

  1. Иметь стабильную и высокую зарплату на официальном месте трудоустройства.
  2. Иметь размер дохода в месяц от 2,5 тыс. евро.
  3. Иметь в наличии рабочий контракт.
  4. Проработать определенное количество времени.
  5. Иметь положительный кредитный рейтинг.
  6. Не иметь текущих непогашенных долгов перед другими учреждениями.
  7. Соответствовать возрастному цензу – минимум 21 год и максимум 70 лет.
  8. Иметь в наличии деньги для внесения первоначального взноса.

Справка! Для получения 80%-100% кредитования необходимо, чтоб размер дохода в месяц был от 2,5 тыс. евро.

При наличии положительного кредитного рейтинга в Испании, банковские учреждения чаще всего предлагают сделать условия по ипотечному кредиту более выгодными. Например, уменьшить размер первоначального взноса и увеличить сумму кредитования.

Под ним подразумевается предварительный договор о приобретении жилья, в котором отображается стоимость объекта и наибольший период оформления сделки между продавцом и покупателем.

Список необходимых документов для оформления ипотеки

Приняв решение о покупке недвижимости в Испании, будущий заемщик должен заблаговременно подготовить следующий комплект документов:

  1. Действующий загранпаспорт.
  2. Справка о доходах за последний год и больший период (с указанием наименования работодателя и занимаемой должности).
  3. Договор резерва недвижимости между продавцом и покупателем.
  4. Выписка из банка с информацией о движении денежных средств минимум за последний год (можно сделать как для российских, так и зарубежных счетов).
  5. Документы о регистрации фирмы и выписка из ЕГРЮЛ (для собственников бизнеса).
  6. Выписка из НБКИ о качестве кредитной истории.
  7. NIE (идентификационный номер нерезидента).

Дополнительно может потребоваться написать резюме с краткой информацией по содержанию всех предоставленных документов.

Внимание! Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом.

Взять в Испании ипотеку можно в таких банках, как Caixa, Bankinter, BBVA, Santander, Abanka, Popular, Sabadel, предлагающих программы с фиксированной и плавающей ставкой.

Особенности покупки жилья в ипотеку в Испании

Многие граждане России, планирующие покупку недвижимости на территории Европы, заинтересованы в получении ипотечного кредита. В ряде стран банки практически не кредитуют иностранцев. Однако государства с хорошо развитым рынком ипотечных займов, вернее, их банковские структуры, готовы выдавать ссуды нерезидентам. Подобная практика распространена во Франции, Германии, Турции, на Кипре. Испания также кредитует иностранных покупателей жилья.

Содержание статьи:

Цены на недвижимость Испании растут ежегодно, причём увеличение стоимости объекта покрывает расходы, связанные с обслуживанием кредита.

Документы для ипотеки в Испании

Чтобы получить ипотеку в Испании, гражданину РФ необходимо подготовить следующие документы:

  • справка о доходах (форма 2 НДФЛ) за последние 2 года (текущий и предыдущий). Для граждан других стран нужна аналогичная справка, если она имеется, или декларация о доходах из налоговых органов за такой же период.
  • выписка/выписки с личного банковского счета/счетов в своей стране за последние 6-12 месяцев, доказывающие регулярное поступление средств на счет. Суммы поступлений не обязательно должны соответствовать сумме указанной заработной платы или же суммам, фигурирующим в 2 НДФЛ, − они могут быть несколько меньше. Это объясняется тем, что зарплату, к примеру, в России часто не переводят напрямую на банковский счет сотрудника, а выдают на руки.
  • справка из бюро кредитных историй о том, что у вас нет долгов по кредитам (www.nbki.ru).
  • справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты в рублях и продолжительности работы в данном учреждении. Чем больше стаж работы, тем лучше.
  • если вы не работаете по найму, а владеете собственным бизнесом, то необходимо представить свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь вледельцем или совладельцем данной фирмы. Также понадобятся налоговые декларации за последние 2 года.
  • не обязательна, но желательна, справка из банка/банков о наличии депозита/депозитов, если они имеются.
  • не обязательно, но желательно представить свидетельство из государственного органа о владении недвижимым имуществом в своей или другой стране с указанием размера объекта в квадратных метрах и записью, что на него нет никаких обременений.
  • идентификационный номер иностранца (NIE), который оформляется на месте в Испании.
Читайте также:  Что делать в Доминикане в 2020 году - какие цены?

Проверку достоверности представленных документов банки не производят.

Посмотрите подготовленное компанией «Alegria» видео о том, как взять ипотеку в Испании:

идентификационный номер иностранца NIE , который оформляется на месте в Испании.

Сложность получения ипотеки

Для нерезидентов процедура оформления ипотечного кредита не сложная, но занимает время.

Чтобы получить ипотеку в Испании, нерезидент должен иметь стабильную и высокую зарплату.

Первой задачей для будущих заемщиков становится сбор справок и выписок из банка, налоговой и места работы. Для того чтобы подтвердить легальность доходов.

Второй момент — ожидание. Рассмотрение и одобрение выдачи займа занимает 1-2 месяца.

Юридическая помощь заключается в следующем.

Ипотека в Испании. Нюансы

Для иностранцев ипотека в Испании предлагается под очень удобоваримые проценты, что сразу же многих привлекает. В последние годы различные банки обещают проценты по ипотеке в диапазоне 3.9 — 4.5%. Это приятно, но не всё так просто.

Не надо слепо верить риэлторам, которые убеждают до заключения предварительного договора, что вы запросто получите ипотеку на 60 — 80% и даже 100% от цены объекта. Практически это возможно, когда покупается проблемная недвижимость непосредственно у кредитной организации (изъятая у должника) или когда банк является соинвестором постройки жилья (для первички).

В остальных случаях иностранец (если это его первое жильё в Испании) может реально надеяться на хорошие банковские условия при ипотеке на сумму до 50% от цены. Сейчас поймёте: почему?

Испанские банки после нескольких скандалов не очень доверяют документам, предоставляемым иностранцами из России и Украины. Некоторые кредитные организации повально, а иные выборочно проверяют достоверность сведений, запрашивая информацию в соответствующих органах и банках в странах нерезидентов.

Кроме того, для надёжности, если запрошенная сумма для ипотеки превышает 50% от стоимости недвижимости, банки требуют положить внушительную сумму к ним на депозит. Например, в 2012 году для клиента, желавшего получить ипотечный кредит в 100 тыс. евро, что составляло 60% от стоимости жилья, испанский банк потребовал положить на его депозитный счёт 20 тыс. евро сроком не менее, чем на 2 года. В то же время, когда требования были снижены до 50%, такие условия были банком сняты.

Кроме того, следует учитывать, что испанский банк обязательно заставит покупателей страховать свою жизнь и покупаемое имущество. Причём будет настаивать, чтобы страховку выдали конкретные страховые организации с далеко не низкими тарифами. Если недвижимость покупается на обоих супругов, то, соответственно, страхование жизни обязательно для каждого. В зависимости от возраста сумма страховки может достигать от нескольких сотен евро до сумм свыше тысячи евро. При этом большинство банков требует застрохаваться сразу на первые 2 года, а затем страховаться ежегодно.

Дополнительно кредитная организация обязательно сделает собственную оценку покупаемой недвижимости, что обойдётся клиентам, как правило, в несколько сотен евро.

Теперь о необходимых документах для получения ипотеки. Банки обязательно просят справку о доходах (из России 2-НДФЛ) за последние 3 года, об источнике и размере постоянных доходов (трудовой договор и приказ о назначении размера заработной платы), а также справку о кредитной надёжности. Последний документ многим покупателям неизвестен, и большинство не понимает, где его получить? Поясняем: во всех странах есть специальные организации, которые дают справки о наличии или отсутствии у вас кредитов в национальных банках. Взять справку на самом деле очень просто.

Кроме того, испанские банки при решении вопроса о выдаче ипотеки могут запрашивать любую дополнительную информацию, которую считают необходимой. Например, могут запросить справку из банка в вашей стране, где у вас открыт счёт, и движение по этому счёту за последние 3 года. Либо попросить сведения о наличии у вас в стране проживания недвижимости, а также автомобилей и т.п.

Как правило, после предоставлению банку всех необходимых документов, рассмотрение о выдаче ипотеки (кредита) на запрошенную сумму происходит в течение 2-х недель. Если вы не смогли предоставить все документы, запрошенные банком, то положительный результат не гарантируется. В лучшем случае, вам дадут дополнительное время на предоставление документов или предложат более жёсткие и менее выгодные условия.

Читайте также:  Как иммигрировать в Польшу для россиян

Для гарантии заявление на получение ипотеки следует подавать сразу в несколько банков. Это убережёт впоследствии от неприятностей.

Одна из неприятностей состоит в следующем. Предварительный договор на покупку жилья заключается до выяснения вопроса о возможности получения ипотеки в испанском банке. То есть, неизвестен процент по кредиту, неизвестны банковские условия, неизвестны ВСЕ требования банка и т.п. Если покупатель заранее рассчитывал на ипотеку, то, заключая предварительный договор, принимает на себя риск.

Риск состоит в следующем. Дело в том, что задаток (минимум 5 тыс. евро), оплаченный при заключении предварительного договора, останется в собственности продавца, если к определённому сроку покупатель не сможет внести сумму в полном объёме в счёт оплаты за покупаемую недвижимость. Были случаи, когда покупатели не успевали уложиться в срок, обусловленный предварительным договором, чтобы оформить ипотеку и теряли задаток или были вынуждены платить значительные штрафные санкции.

Поэтому следует очень серьёзно относится к тексту предварительного договора, обуславливать в нём реальные сроки с неким запасом. А также стоит пытаться заранее узнать хотя бы предварительные требования банков, в которых намереваетесь взять ипотеку. В этом вам могут помочь только профессионалы.

И ещё один важный момент: НИКОГДА не подделывайте документы, подаваемые в банк. Особенно этим грешат иностранцы из России в отношении справок о доходах. Это чревато. Многие испанские банки стали проверять сведения через партнёрские организации в России, в том числе запрашивая сведения в фондах обязательного страхования и вычисляя на основании полученных данных истинные доходы. В случае выявления подделки документа, вам грозит, как уголовное преследование в Испании, так и на Родине.

Последний документ многим покупателям неизвестен, и большинство не понимает, где его получить.

Особенности ипотеки в Испании для россиян

1. Выбор банка. Все банки устанавливают свои требования не только по открытию счёта и предоставлению ипотечного кредита нерезидентам, но и на свои тарифы за услуги по обслуживанию счёта, переводу денег из-за границы, выписывание банковских чеков (в случае покупки недвижимости в Испании), интернет-доступ и т.д. Все эти моменты очень важны, так как они влекут за собой затраты.

Какие базовые вопросы Вам стоит задать банку для принятия правильного решения?

  • Какую процентную ставку Вам предоставляют по ипотечному кредиту
  • Срок предоставления ипотеки
  • Комиссии, которые взимает банк за переводы, ипотеку и др.
  • Другие вспомогательные услуги (страховка жилья и жизни, содержание счета).

Мы всегда помогаем нашим клиента выбить из банка самые выгодные условия. Нужно понимать испанцев, чтобы с ними торговаться. Для этого Вам необходимо предоставить документы и на основании Вашего финансового состояние Вам сделают предложение.

Подпись Oferta Vinculante документа, в котором прописаны все ипотечные условия.

Как банки принимают решение по вопросу ипотеки

Требований к объекту недвижимости, на который оформляется ипотека, особо нет, но важно именно наличие этого объекта, поскольку под голый участок ипотеку банки не дают. Поэтому перед выдачей ипотеки проводится независимая оценка объекта: в случае, если объект находится в глубинке страны, представляет собой старый жилищный фонд, требующий ремонта, то такой объект будет оценен значительно ниже рыночной стоимости. То есть ипотека выдается на основании оценки объекта.

В свою очередь, банк может урезать процент и дать не 60%, а к примеру 40%, так как видит риск для себя – в случае невыплат по ипотеке со стороны владельца, банк не сможет продать его быстро и вернуть себе все выданные под ипотеку средства. Поэтому испанские банки обязательно учитывают ликвидность объекта на тот случай, если ему придется самому перепродавать эту недвижимость. С другой стороны, если это старый дом, идущий под снос или в нем скоро будет проведен капитальный ремонт, но при этом он расположен на первой линии моря, то банк всегда выдаст ипотеку, поскольку ценность такого объекта в силу его локации всегда будет эксклюзивной.

Поэтому очень прежде чем ехать в Испанию для выбора недвижимости, позаботиться о легализации своих доходов риэлторы до сих пор жалуются на эпизодические случаи, когда у покупателя деньги есть, а то, как он их заработал, доказать не может.

Документы для получения ипотеки

Чтобы получить ипотечный кредит, в испанский банк, где открыт счёт, нужно представить такие документы:

  • заграничный паспорт;
  • копию предварительного договора
  • налоговую декларацию о доходах за предыдущий год и за прошедший период текущего года;
  • выписку из бюро кредитных историй;
  • справку из российского банка о наличии средств на счету;
  • NIE — налоговый номер иностранца, который оформляется до подписания соглашений или после того как покупатель внёс залог за выбранную недвижимость.

Все документы должны быть переведены на испанский язык и нотариально заверены. Если недвижимость приобретается в долевую собственность, все документы предоставляются каждым из будущих собственников.

Как правило, заявку на получение ипотечного кредита банк рассматривает от двух до пяти недель.

Читайте также:  Виза в Индонезию для россиян в 2020 году: нужна ли, документы, стоимость, сроки

Получить одобрение кредита можно, не выезжая из страны

Переговоры с банком о получении финансирования менеджеры Tranio начинают заранее, ещё до визита клиента в Испанию. В испанский банк предоставляются копия первой страницы заграничного паспорта клиента, оформляющего кредит, его налоговая декларация и выписка из бюро кредитных историй.

Таким образом, предварительное одобрение кредита можно получить ещё в России, перед заключением сделки.

Согласно испанскому законодательству, как оформление договора ипотечного кредитования, так и полное выполнение обязательств по нему удостоверяются нотариусом и регистрируются в Реестре собственности.

Ипотечный кредит выплачивается ежемесячными платежами с открытого в испанском банке счёта. За просроченный платёж начисляется пени. А в случае отсутствия платежей в течение полугода и более, банк взыскивает кредитную задолженность через суд. Пополнять счёт рекомендуется переводом в безналичной форме из той страны, резидентом которой является покупатель недвижимости, оформивший кредит.

За досрочное погашение всего кредита или его части может взиматься комиссия, которая указывается в кредитном договоре. Комиссионные за досрочное погашение кредита по закону не могут превышать 1 % от суммы кредита.

NIE налоговый номер иностранца, который оформляется до подписания соглашений или после того как покупатель внёс залог за выбранную недвижимость.

Недвижимость в Испании в ипотеку

Покупка недвижимости в Испании в ипотеку возможна как для резидентов, так и для нерезидентов.

Кредитование

В Испании сегодня ипотечное кредитование ориентировано не только на граждан страны.

Актуальны ли эти программы для иностранцев

В зависимости от кредитной политики финансовой организации по отношению к иностранным заемщикам, клиент может быть допущен к участию во всех кредитных программах банка либо только к некоторым из них. Большинство испанских банков лояльно относятся к иностранным клиентам и предлагает им различные программы кредитования. Основное требование к заемщику у кредиторов – высокая платежеспособность.

В банковской организации Santander можно взять ипотеку в Испании для приобретения дополнительного или основного жилья.

Подобный перевод должен быть сделан обязательно одним из следующих способов:

  1. В консульстве Испании в стране проживания заявителя.
  2. Официальным переводчиком в стране проживания заявителя. Такой перевод требует нотариального заверения и проставления апостиля.
  3. Присяжным переводчиком (traductor jurado) в Испании. Этот путь является самым простым и наиболее популярным. Мы предоставляем помощь нашим клиентам в подготовке пакета документов и их переводе на испанский язык.

Как это ни странно, но получение ипотечного кредита в Испании для неграждан этой страны является более простым, чем для самих испанцев. Дело в том, что банки Испании не требуют с иностранных граждан представления поручителя/поручителей.

Некоторые банки могут потребовать также справку о доходах формы 3-НДФЛ за аналогичный период.

Требования банков к нерезидентам

В Испании ипотеку обычно запрашивают на 20-30 лет, так как банкам интереснее выдавать кредиты на длительные сроки, а заемщикам меньше платить каждый месяц. Клиент сам выбирает, что для него целесообразнее: быстрее расплатиться с задолженностью или ежемесячно платить меньше.

В договоре банк прописывает ситуацию с досрочным погашением, но некоторые банки запрещают выплачивать всю сумму досрочно первые несколько лет.

Условия банков:

  • У иностранца должна быть стабильная и высокая заработная плата по официальному месту работы. Чтобы получить 80-100% кредитования нужны: зарплата около 2500 евро в месяц, постоянный рабочий контракт, определенный трудовой стаж, хорошая кредитная история, у клиента не должно быть других кредитов или неоплаченных долгов.
  • Покупать недвижимость нужно у банка. Учреждения предлагают хорошие условия, чтобы простимулировать продажу квартир.
  • Сотрудничество с финансовым посредником или брокером. Они ведут переговоры о предоставлении ипотеки с большим шансом на успех. Комиссия за посредничество – 1-5% от суммы кредита.
  • Клиент соответствует возрастным рамкам – от 21 до 70 лет.
  • Потенциальный заемщик должен располагать единовременную оплату части стоимости жилья (около 20% от рыночной стоимости).
  • Если у клиента положительная кредитная история в Испании, банки готовы всячески смягчить условия. К примеру, увеличить сумму ипотеки или понизить долю первоначального взноса.

    Специалисты по европейской недвижимости утверждают, что существуют определенные нюансы с переводом денег на счет. При покупке и оформлении ипотеки в Испании переводить денежные средства нужно с того счета, данные по которому указываются в документах, представленных банку. Договор запрещает делать переводы с разных счетов.

    Делать регулярные выплаты нужно с личного счета, который открыт в банке-кредиторе. Существует практика безакцептного списания со счета всех платежей. Заемщику не нужно отслеживать необходимую дату и обеспечивать платеж вручную. Процесс автоматизирован. Но необходимо следить за тем, чтобы на счету оставалось положительное сальдо.

    Не допускаются продажи банковских ипотечных продуктов. Финансовые организации более не требуют страхования залогового имущества, но могут предложить комбинированные продукты, чтобы улучшить условия ипотеки:

    • открыть счет;
    • получить кредитную карточку;
    • застраховать жизнь владельца;
    • застраховать недвижимость;
    • застраховаться от несчастных случаев.

    В зависимости от того, какое предложение принял заемщик, банк может уменьшить предлагаемую ранее процентную ставку.

    Клиент соответствует возрастным рамкам от 21 до 70 лет.

    Добавить комментарий