Зарубежная недвижимость: объёмы инвестиций, темпы роста, доходность.

Зарубежная недвижимость: объёмы инвестиций, темпы роста, доходность.

Инвестиции от 10 млн, высокорентабельные объекты для вложений, недвижимость как основной инструмент инвестирования, гражданство и объем вложений – на сегодняшний день инвесторам становится недостаточно просто получить чистую прибыль от вложения финансовых активов в инвестиционный инструмент. Изучая потенциал инвестиционных объектов, вкладчики все чаще ориентируются на недвижимость, так как вложения в данный объект отличаются безрисковостью и могут способствовать получению гражданству в высокоразвитой стране. Далее будет представлена информация по вопросам получения гражданства через инвестиции в ликвидную элитную недвижимость европейских рынков.

При этом максимальные показатели роста цен характерны для первичной недвижимости Лондона свыше 9 за год , а также для вторичных лондонских объектов элитного класса от 10 -12 годовых.

Инвестиции в России в 2019 году

На протяжении десятилетий правительство РФ говорит о привлечении инвестиций. Считается, что иностранный капитал — это драйвер, способный содействовать модернизации, обогащению опыта и повышению занятости населения. Так ли это? В статье постараемся разобраться в пользе иностранных инвестиций для российской экономики, оценим достижения и преграды на пути улучшения инвестиционного имиджа страны.

Суть понятия инвестиции.

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

Особенности инвестирования в недвижимость за рубежом.

Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:

-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;

-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;

-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.

Также не забывайте о сезонности той или иной страны. Например, сдать площадь в аренду в странах Южной Европы (Испания, Италия, Греция и пр.) в «высокий» летний сезон не составит никакого труда, а вот в сезоны «простоя» рентабельность инвестиций может устремиться к нулю.

В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно относится к нерезидентам.

Купи, почини, продай

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Причин несколько.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

Имеет значение и объем туристического потока в стране.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: статистика ЦБ и реальные показатели

— Каков объём инвестиций в зарубежную недвижимость?

По данным ЦБ в прошлом году вложения россиян в зарубежную недвижимость составили 2,146 млрд $. Однако, это очевидно очень поверхностные оценки т. к. для рынка характерен большой объём сделок с использованием счетов в иностранных банках.

По некоторым оценкам, ежегодный объём инвестиций достигает $30 млрд.

Для сравнения: объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2014 г. в РФ составил 5981,7 млрд рублей.

— Какова доходность инвестиций в зарубежную недвижимость?

Чаще всего покупки иностранной недвижимости связаны с диверсификацией сбережений или переездом на ПМЖ.

Норма доходности от инвестиций в основной своей доле сравнительно невелика и составляет не более 5% в валюте, окупаемость с учётом коррекции на инфляцию составляет несколько десятилетий в общем случае. Основная доля покупок приходится на нижнюю ценовую категорию до $200 тыс. в сегменте жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке.

— Насколько зарубежная недвижимость привлекательна в качестве вложения инвестиций на сегодняшний день, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Интерес россиян к зарубежной недвижимости повышается или понижается? Какими темпами?

На рынке инвестиций в зарубежную недвижимость можно наблюдать некоторый спад.

Так, если в 2014 году рынок демонстрировал лишь умеренное снижение (резкий спад на 30–50% был только в сегменте дорогой недвижимости стоимостью более 0,5 $ млн), то в 2015 году ожидается, что весь рынок просядет в долларовом выражении примерно на 30%.

Рынок сокращается на фоне ослабления рубля и негативной экономической конъюнктуры в РФ. Доходы бизнеса и частных лиц в долларовом выражении соответственно существенно снижаются.

Так, если в 2014 году рынок демонстрировал лишь умеренное снижение резкий спад на 30 50 был только в сегменте дорогой недвижимости стоимостью более 0,5 млн , то в 2015 году ожидается, что весь рынок просядет в долларовом выражении примерно на 30.

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

Доходность аренды 6,13 Налоговая ставка 4,06 Стоимость аренды 2,422.

Чистая приведенная стоимость

Чистая приведенная стоимость (NPV) отражает чистую текущую стоимость будущих денежных потоков.

Чем выше NPV, тем лучше. Если показатель меньше нуля, то проект является убыточным, если равен нулю, то проект окупит лишь затраты, но не принесет прибыль.

Для ее расчета нужно найти разницу между будущим доходом и объемом инвестиций с учетом ставки дисконтирования.

Как рассчитать рентабельность инвестиций.

Ограничения и права для иностранцев

Если приобретать недвижимость в рамках GmbH (аналог российского ООО), то в этом случае нет практически никаких ограничений, но при условии прозрачности капитала для немецких банков и других структур. При наличии собственного капитала можно создать GmbH и затем приобретать недвижимость в Германии с привлечением кредитования немецких финансовых структур. При создании GmbH для приобретения недвижимости, видом деятельности компании обязательно должно стать управление собственным капиталом, другими словами – приобретение недвижимости и сдачу ее в аренду. При таком виде деятельности, GmbH освобождаются от промыслового налога (Gewerbesteuer), который колеблется в различных землях от 13% до 17%, необходимо оплачивать только корпоративный налог в размере 15% и налог на солидарность (5,5%). Но каждый отдельный случай с приобретением недвижимости должен прежде всего сопровождаться опытным профессионалом в области налогообложения.

При этом по отношению к иностранному инвестору при покупке недвижимости в Германии применяются те же законы, что и для резидента страны. Иностранец защищен немецким законодательством, что исключают риски капиталовложений в недвижимость – разумеется, если покупать ликвидную недвижимость в экономически здоровых регионах Германии. Поэтому при выборе недвижимость важно учитывать в первую очередь, не то, какую доходность она приносит сейчас (а в восточных землях доходность объектов, как правило выше, чем в западных), а то, насколько она может вырасти в цене через пару лет, исходя из месторасположения, состояния объекта и т.д. Очень важно анализировать статистику: каков прирост населения и экономические показатели данного региона. Если речь идет о частной недвижимости, то вероятнее всего арендаторы всегда будут стоять в очереди на квартиру в крупнейших городах Германии их окрестностях.

Бесспорный лидер на рынке немецкой недвижимости сегодня – Мюнхен, где средняя цена составляет 7509 евро за кв.м. На втором месте находится Франкфурт-на-Майне, в котором средняя цена за жилье поднялась до 5058 евро за кв.м, то есть выросла на 10, 5% за прошедший год. Третье место сейчас занимает Гамбург со средней ценой квадратного метра жилья в размере 4587 евро. По сравнению с западными федеральными землями, такими как Бавария, Баден-Вюртемберг или даже Шлезвиг-Гольштейн, ситуация в новых федеральных землях менее оптимистична: во многих восточных округах прогноз показывает отрицательные темпы роста. Другими словами, местная недвижимость теряет свою ценность ежегодно. Основная причина этого – сокращение населения во многих регионах восточной Германии.

Инвестиции в недвижимость Германии.

О реальной доходности рынка США

Большинство исследований доходности вложений в акции так или иначе посвящены расчётам среднего значения этой величины за довольно длительный промежуток времени, однако это, по большому счёту, лишь теория. Действительно, на протяжении XX века инвесторы в акции США и ряда других государств получали за риск достойное вознаграждение, но это отнюдь не означает что они получают его сейчас и продолжат получать в будущем. Этот вопрос нуждается в дополнительном разъяснении.

Читайте также:  Безвизовый въезд в какие страны дает израильский паспорт в 2020 году: список

Забудем на время, что относительно прибыли, ВВП или денежной массы акции могут стоить дорого или дёшево, и сосредоточимся только на их реальной доходности, которую мы изначально разделим на две части — это доходность, которая извлекается из капитала компаний (то есть, дивиденды), и доходность, которая в нём остаётся (то есть, результаты роста компаний и результаты изменения количества акций вследствие обратного выкупа или дополнительных эмиссий). Формула доходности:

где R — общая доходность в процентах, D — дивиденды в процентах,
R(G) — функция от изменения количества капитала (тоже в процентах).
Сделаем отступление и обратимся к исследованиям Томаса Пикетти. Он утверждает, что на протяжении столетий стоимость всего имущества относительно ВВП в основных экономиках мира колеблется вокруг определённого уровня. Этот принцип можно распространить и на отдельные виды имущества; в данном случае на оценку стоимости всех корпораций, включая и неторгуемые. По рынку США подобная оценка представлена в форме Z1, а её отношение к ВВП известно как индикатор Баффета* (рисунок 1).

Рисунок 1 — стоимость корпораций США к ВВП.

Обратите внимание, что фондовый индекс, в данном случае S&P, на истории заметно проигрывает ВВП, тогда как другой базовый индикатор, рыночная капитализация, заметно выигрывает (рисунки 2-3). Всё это нисколько не удивительно, ведь индекс это чистая абстракция, а капитализация скорее показатель публичности бизнеса. Индикатор Баффета единственный имеет физический смысл — это нормированная стоимость акций, очищенная от всех посторонних факторов, включая и рост экономики.

Рисунок 2 — отношение индекса S&P500 к ВВП США.

Рисунок 3 — отношение капитализация рынка США к ВВП.

Рассмотрим отношение стоимости корпораций и индекса S&P (рисунок 4). После очистки от колебаний, неизбежно возникающих при сравнении родственных, но всё-таки очень разных рядов, мы обнаружим, что данное отношение устойчиво возрастает, причём скорость роста за последние 30-40 лет в среднем равна 1% — именно столько индекс теряет относительно ВВП. Аналогичные результаты можно получить и при сравнении чистой прибыли всех корпораций и компаний из индекса.

Рисунок 4 — отношение стоимости всех корпораций США к индексу S&P.
Красная линия — приближение по методу наименьших квадратов.

Обоснование этого явления очень простое — корпорации не растут пропорционально — они рождаются и умирают. Основной рост приходится на стартапы и небольшие компании, акции которых не входят ни в один индекс или вообще не торгуются на биржевом рынке. Получается, что лишь избранные инвесторы имеют возможность обогнать нормированный индикатор, все остальные по определению инвестируют в компании-лидеры и теряют позиции вместе с ними. Это чистая математика и ничего больше.

Отмечу, что негативный результат в минус 1% получается несмотря на обратный выкуп, который часто применяют компании, достигшие потолка своего развития. В последние 10 лет обратный выкуп принял поистине впечатляющие масштабы, однако этого, если судить по рисункам 4 и 5, всё равно не хватает, чтобы тенденции обратились вспять. Да, на графиках имеется небольшое снижение, но оно не выходит за рамки колебаний, тем более что на истории просадки всегда случались на пике рынка.

Рисунок 5 — отношение капитализации рынка США и индекса S&P.
Красная линия — приближение по методу наименьших квадратов.

Прояснить ситуацию поможет график отношения капитализации и индекса S&P (рисунок 5) — здесь уже видно, что тенденция всё-таки изменилась. Предположим, что начиная с 1980-го года доля публичных компаний оставалась стабильной, и тогда мы сразу получим ответ — ранее 2000-го года потери индекса в среднем составляли 1,5%, однако сейчас он уже ничего не проигрывает. В практических целях будем считать, что описанные потери полностью прекратились в 2008-ом году.

Теперь обратимся к оценке средних потерь на протяжении всего XX века. По данным авторов «Триумфа оптимистов», среднегодовая геометрическая доходность вложений в акции США за это время составила 6,7% в реальном исчислении. Эта доходность слишком большая, чтобы сильно зависеть от котировок в начальной и конечной точке, а посему результаты столетия, рассчитанные по формуле R, должны быть равны результатам из книги. Получается, что средние годовые потери составляют 1,2%.

Отмечу, что гипотеза постоянного среднего уровня по индикатору Баффета требует выполнения целого ряда условий. Это очистка данных от перекрёстного владения, нулевые в течение всей истории чистые активы и обязательства корпораций относительно прочих секторов экономики и нулевые, также за всю историю, чистые объёмы прямых иностранных инвестиций — и если первое в рамках Z1 выполняется по умолчанию, то второе и третье являются допущениями, пусть и не лишёнными оснований.

Рисунок 6 — средний рост реального ВВП США по годам.

Если так, то искомую величину R(G) можно сразу определить как разницу между ростом реального ВВП и средним значением потерь индекса. Это очевидная формула, однако с ней возникает одна маленькая проблема — ежегодная динамика ВВП весьма нестабильна; в годы кризисов она периодически заходит в глубокий минус, утаскивая за собой и значение R, а это принципиальное противоречие всей концепции реальной доходности, в рамках которой риски по определению выводятся за её пределы.

Впрочем, проблема решается если вместо текущей (измеренной) оценки роста использовать её среднее многолетнее (расчётное) значение. Как показывает история, реальный ВВП в конечном итоге всё равно возвращается на свою единственную траекторию, так что средние многолетние темпы роста не зависят от результатов в настоящем или прошлом году. Обратите внимание на рисунок 6 — по нему не заметно ни провала Великой Депрессии, ни тем более замедления роста в эпоху Стагфляции.

Рисунок 7 — оценка реальной доходности индекса S&P.
Красная линия — скользящее среднее за 10 лет.

Рисунок 8 — соотношение цена-прибыль для индекса S&P.

График реальной доходности рынка США показан на рисунке 7 и он выгодно отличается от привычного нам графика соотношения цена-прибыль (рисунок 8). Во-первых, он куда менее волатилен, особенно в последние 20 лет, что позволяет выполнять исторические сравнения с меньшими усилиями. Во-вторых, он вовлекает в оборот такое понятие, как эффективность инвестиций, что невозможно при учёте одной только прибыли. В конечном итоге реальная доходность это именно то, что достаётся инвестору.

Посмотрите, как менялась эта величина на истории. Высокие результаты остались далеко в прошлом; в последние 25 лет реальная доходность не превышает 4%, а по состоянию на 2017-ый год (в силу роста котировок акций) она и вовсе упала почти до 3%. И это не считая налогов, которые платит инвестор, а также возможных манипуляций с дефлятором, которые завышают рост ВВП именно сейчас. Если так, то разумный инвестор может покупать акции США только при отсутствии достойной альтернативы.

Таблица 1 — сравнение реальной доходности в США и России.

Последний момент это сравнение рынков США и России (таблица 1). Реальный расчётный рост ВВП для нашей страны получен как среднее значение за 10 лет исходя из паритета покупательной способности, явление обратного выкупа признано ничтожно малым, а потери индекса относительно ВВП взяты как в истории рынка США. В результате получаем реальную доходность 4,5%. Это справедливо относительно текущей доходности индекса S&P, но одновременно слишком мало по историческим меркам.

Примечание: индикатор Баффета в классическом варианте использует стоимость только нефинансовых корпораций. В моих расчётах учтены и финансовые, поскольку они представлены в индексах.

Рисунок 1 стоимость корпораций США к ВВП.

Объем инвестиций в недвижимость в мире достиг рекордного уровня $1,74 трлн в 2018 году

Объем международных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2018 году достиг рекордного уровня, свидетельствуют результаты исследования компании Cushman & Wakefield «Глобальный инвестиционный атлас». Объем сделок в прошлом году составил 1,74 трлн долларов США, что на 4% превышает показатель 2017 года – 1,68 трлн долл. США.

Минувший 2018 год оказался рекордным по объему международных инвестиций в недвижимость – 1,74 трлн долл. США против 1,68 трлн долл. по итогам 2017 года. По прогнозу Cushman & Wakefield, в 2019 году высокий уровень инвестиций сохранится примерно в том же объеме – 1,75 трлн долл.

При этом, инвесторы расширят географию инвестиционных сделок в поисках новых возможностей. А вследствие адаптации стратегий в сфере недвижимости к изменениям валютной политики, геополитической неопределенности и структурным преобразованиям, количество продавцов возрастет.

Авторы исследования также прогнозируют дальнейший рост цен. Однако он скорее будет связан с устойчивой доходностью и уверенным ростом ставок аренды на премиальные и наиболее востребованные объекты недвижимости, нежели с компрессией доходности, которая наблюдалась на протяжении последних нескольких лет.

Дэвид Хатчингс, автор отчета и руководитель департамента стратегии инвестиций в регионе EMEA Cushman & Wakefield, отмечает: «Состояние мировой экономики слабее, чем ожидалось всего несколько месяцев назад, но это в равной степени справедливо и по отношению к прогнозу уровня глобальной инфляции. В результате, несмотря на возросшие риски, день, когда корпорации и инвесторы смогут ориентироваться на процентные ставки, снова отодвигается на неопределенное время. Таким образом, в следующем году цикл рынка недвижимости будет продлен, благодаря чему у инвесторов будет возможность заблаговременно подготовить свои портфели к началу периода замедления роста. В условиях стабильной, договорной доходности и под воздействием роста и инфляции рынок недвижимости остается невероятно привлекательным, сохраняя устойчивый уровень спроса на проверенный продукт».

Топ-40 стран, которые являются основным объектом для глобальных инвестиций в коммерческую недвижимость, возглавили США (45 млрд долл. за 2018 год). Страны региона ЕМЕА также сохранили за собой исторически сложившееся положение наиболее популярного объекта международных капиталовложений. Россия тоже вошла в рейтинг из сорока стран, которые являются объектом для глобальных инвестиций, но заняла в нем всего 36 место.

«Фундаментально российский рынок сегодня интересен инвесторам низким циклом. Для инвесторов не секрет, что наиболее эффективные и доходные операции получаются тогда, когда удается приобрести качественный объект на низком рынке. Именно сегодня российский рынок предоставляет такие возможности», – говорит Сергей Рябокобылко, управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield в России.

США и Канада стали основными источниками иностранного капитала. Их доля составила 40% от всех зарубежных инвестиционных потоков за прошлый год (125 млрд долл. США). Инвесторы из Германии заняли третье место, объем их инвестиций составил 26 млрд долл. США.

Примечательно, что объем иностранных инвестиций из Франции впервые превысил объем иностранных инвестиций из Великобритании. Аналогичным образом изменился состав иностранных инвестиций из стран Азиатско-Тихоокеанского региона: Сингапур и Южная Корея уступили свои позиции континентальному Китаю и Гонконгу.

Авторы исследования также прогнозируют дальнейший рост цен.

01.04.2020 В I квартале 2020 года объем инвестиций в российскую недвижимость снизился на 16%, а интерес зарубежных инвесторов – на 26%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2020 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Так, рынок продемонстрировал снижение объемов инвестиций на 16% в сравнении с I кварталом 2019 года, а совокупный объем инвестированных средств составил 50,8 млрд руб.

Наибольший объем инвестированных средств пришелся на сегмент площадок под девелопмент – 69%. Кроме того, доля иностранных инвесторов снизилась до минимального значения за долгое время и составила всего 2% против 28% за аналогичный период прошлого года.

– Несмотря на высокую активность инвесторов в первые два месяца 2020 года, пандемия COVID-19 стала «черным лебедем», вызвавшим историческое падение рынков во всем мире. Ситуация для России осложнилась тем, что на фоне рекордного снижения спроса на нефть, РФ вышла из нефтяной сделки с ОПЕК, что привело к еще более существенному скачку курса валют и росту неопределенности. Сложившаяся ситуация заставила многих инвесторов отложить принятие решения о покупке объектов. Мы ожидаем, что существенное количество сделок по продаже активов будет перенесено на III-IV квартал 2020 года или вовсе не случится.

– Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, отметил: «Рынок в этом году ждет снижение объемов инвестиций, переговоры по многим крупным сделкам были отложены, игроки ожидают дальнейших изменений, чтобы оценить возможные последствия. При этом в случае быстрого восстановления рынка и стабилизации экономической и социальной обстановки, в конце года мы ожидаем роста объемов инвестированных средств. Существенную роль в стабилизации инвестиционной активности будет играть политика ЦБ в отношении ключевой ставки, а также политика правительства в отношении расходования средств из бюджета и Фонда национального благосостояния».

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы

Структура инвестиций по сегментам

– Сложившаяся на рынке и в экономике ситуация повлияла в большей степени на сделки с готовыми объектами, доля которых существенно снизилась. В I квартале 2020 года наибольший объем инвестированных средств пришелся на сегмент площадок под девелопмент – 69%. В первую очередь это связано с улучшением ситуации с доступностью финансирования со стороны банков. Крупнейшей сделкой сегмента была покупка Capital Group участков на Кольской улице и Кронштадтском бульваре (5,5-6,5 млрд руб.). На втором месте расположился сегмент офисной недвижимости с долей в 20% и крупнейшей сделкой по покупке компанией «АльфаСтрахование» офисных площадей и машиномест в рамках проекта «Парк Легенд» (5,3-5,5 млрд руб.). Третье место – торговая недвижимость с долей в 9%. Крупнейшая сделка в сегменте – покупка инвестиционной компанией Accent Capital торгового центра «Сокольники» (2,6-2,8 млрд руб.).

– Учитывая лидерство площадок под девелопмент в структуре инвестиций в недвижимость РФ, наиболее весомой группой инвесторов в I квартале 2020 года были девелоперы, на которых пришлось 73% инвестированных средств. Среди ключевых компаний в этой группе – Capital Group, INGRAD и «Самолет». На втором месте с долей в 13% расположились федеральные и региональные компании, крупнейшей из которых стала «АльфаСтрахование». 9% пришлось на инвестиционные компании, среди которых высокую активность продемонстрировали Accent Capital и O1 Properties.

Портрет инвестора

– Доля иностранных инвесторов в структуре инвестиций в недвижимость России снизилась до минимального значения за долгое время и составила по результатам I квартала текущего года всего 2% против 28% в I квартале 2019 года. Как уже отмечалось ранее, существенное влияние здесь оказал курс рубля – ряд сделок, ожидаемых к закрытию до конца квартала, перенеслись на более поздний период, когда ситуация начнет стабилизироваться. При этом на фоне потенциального введения налога на доходы, уходящие за пределы России, доля иностранного капитала может еще более резко снизиться по итогам года – иностранные физлица и компании, чей бизнес состоит из получения доходов от недвижимости, расположенной в РФ, столкнутся с увеличенной налоговой нагрузкой и удорожанием выведения доходов за границу, что сделает для них владение российской недвижимостью существенно менее рентабельным.

– После снижения доходности по результатам прошлого года в традиционных сегментах средние ставки капитализации остались неизменными и составляют 9,0-10,0% для премиальных объектов офисной недвижимости, 9,5-10,5% для торговой недвижимости и 11,0-12,0% для складской недвижимости.

Ставка капитализации

– В 2020 году мы ожидаем снижения инвестиционной активности и роста ставки капитализации, связанного с увеличением стоимости заемного финансирования и существенным увеличением неопределенности на финансовых и сырьевых рынках.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, отметил: «Несмотря на сложившуюся экономическую и социальную ситуацию, влияющую на все сегменты недвижимости, мы не ожидаем значительного передела рынка недвижимости. На мой взгляд, рынок существенно лучше подготовлен к последствиям кризиса: примерно вдвое снизилась доля валютных кредитов под залог коммерческой недвижимости, банки гораздо оперативнее и более гибко реагируют на рыночную ситуацию, ЦБ активно работает над мерами поддержки наиболее пострадавших отраслей. При этом в ситуации кризиса всегда появляются возможности, которые позволяют сильным игрокам, накопившим запас ликвидности, найти уникальные инвестиционные возможности, недоступные на менее волатильном рынке».

Алексей добавил: «С учетом предложенного президентом РФ во время телеобращения к нации нового налога в размере 15% на доходы, выплачиваемые за рубеж, портрет инвестора в российскую недвижимость может существенно измениться – доля иностранных инвесторов продолжит активнее сокращаться. Предложенный президентом новый налог на доход по депозитам выше 1 млн рублей в долгосрочной перспективе может поддержать рынок жилой и коммерческой недвижимости за счет перераспределения портфеля состоятельных вкладчиков банков в сторону недвижимости в виде как непосредственно квадратных метров, так и ЗПИФ недвижимости».

Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России.

– Учитывая лидерство площадок под девелопмент в структуре инвестиций в недвижимость РФ, наиболее весомой группой инвесторов в I квартале 2020 года были девелоперы, на которых пришлось 73 инвестированных средств.

Инвестиции в недвижимость с доходность 20% – 50%

  • Описание
  • Экономические показатели
  • Документы
  • Комментарии

-Заработок на аренде во время продажи.

Как правильно выбрать страну для инвестиций

При выборе недвижимости за рубежом покупателю в первую очередь необходимо определиться с приоритетами и целями покупки, как краткосрочными, так и долгосрочными.

От этого зависит не только выбор конкретного объекта, но и страны. И если выбор объекта недвижимости лучше обсуждать с грамотным риэлтором, то при выборе региона для вложения капитала лучше полагаться на независимых специалистов-аналитиков, в арсенале которых есть методы и ресурсы для оценки и анализа инвестиционной привлекательности каждой страны в глобальном масштабе. Вероника Хаджи – партнер московского консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate – специально для «Къ-Недвижимость».

Важно

Для того чтобы правильно выбрать страну для выгодных инвестиций, до начала процесса покупки покупатель должен иметь объективные ответы на ряд вопросов:

  • каков исторический рост недвижимости (см. график) в этом регионе и каковы прогнозы на будущее?
  • какие факторы влияют на рост цен недвижимости в данной стране?
  • каков прогнозируемый доход с аренды и кто будет заниматься сдачей в аренду?
  • насколько выгодно иметь именно эту недвижимость?

То есть необходимо составить финансовый план, включающий все ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости и приток денежных средств.

Как выбирать недвижимость для инвестиций

Рынок недвижимости имеет тенденцию к колебаниям между переоцененностью и недооцененностью. Циклы, «пузыри» и спады на рынке чередуются с предсказуемой регулярностью. На сегодняшний день в развитых европейских странах рынок недвижимости находится на очень высокой ступени развития в рамках бизнес-цикла, в то время как сфера недвижимости в развивающихся странах все еще имеет значительный потенциал.

Кроме того, на поведение рынка недвижимости влияют и макроэкономические факторы.

Наиболее важные из них, способствующие повышению цен на недвижимость, – это увеличение валового национального продукта, снижение процентных ставок по кредитам, рост рынка ценных бумаг.

В качестве примера способа оценки «разумности» цены недвижимости предлагаем несколько критериев:

  • соотношение цены недвижимости к арендной плате;
  • сравнение относительных цен;
  • доступность приобретения;
  • сравнительные цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке.

Все вышеуказанное относится к инвестиционной недвижимости. Если цель покупки – приобретение дома для отдыха, получение шенгенской визы, вида на жительство, или, скажем, создание источника регулярного дохода, то следует использовать другие критерии для выбора недвижимости.

Куда стоит инвестировать сегодня?

Прошло то время, когда недвижимость в Лондоне, Париже и Мадриде дорожала ежегодно более чем на 10-15%. Так, за прошедший 2007 год цены на недвижимость в странах Западной Европы подорожали всего на 2-5%. Большинство аналитиков связывают такой относительно вялый рост с кризисом на мировом рынке, скорректировавшем глобальный рынок недвижимости. Ипотечный кризис, который начался в 2007 году в США, оказал наибольшее влияние на рынок недвижимости и экономику США, в то же время его последствия в разной степени ощущались во всем мире.

Хотя в США цены на недвижимость заметно понизились, это не означает, что в остальных странах, на которые кризис оказал воздействие, нужно ожидать резкого падения цен. Меры для предотвращения распространения кризиса приняли и продолжают принимать практически во всех странах мира. Рост цен на недвижимость уже существенно замедлился или остановился в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, во многих государствах Восточной Европы.

В сложившейся ситуации краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Но в этом случае есть привлекательные возможности для долгосрочных вложений, ведь это хорошо развитые страны, в которых рынок недвижимости находится на спаде. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости США.

Американские реалии

На первый взгляд, американская ситуация выглядит неблагоприятной для инвестирования, так как существует распространенное мнение, что недвижимость нужно покупать в то время, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок недвижимости в Америке основывался на этом принципе и был спекулятивным. Многие покупатели приобретали недвижимость в расчете на то, что цены поднимутся еще больше, и они смогут получить прибыль при ее продаже через короткое время. Однако серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию. Наибольшая выгода достигается при покупке недвижимости во время понижения цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор в недвижимость, создал огромное состояние, используя цикличность рынка недвижимости и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

В Америке уже сейчас выгодно приобретать недвижимость с инвестиционными целями.

Несмотря на то, что цены, скорее всего, еще будут понижаться в течение какого-то времени и «дна» пока не видно, в настоящее время уже есть причины для того, чтобы не ждать:

  • во-первых, на рынке большое количество объектов, из которых можно выбирать;
  • во-вторых, в связи с кризисом банки и страховые компании проводят продажи невыкупленной должниками недвижимости по ценам гораздо ниже рыночных (с дисконтом до 40%);
  • в-третьих, на рынке аренды жилой недвижимости существует большой спрос.

Несмотря на падение цен на недвижимость, цены на аренду не только не упали, но во многих районах даже выросли. За последний год 1,2 млн. американцев перешли из категории домовладельцев в категорию арендаторов;

  • в-четвертых, из-за понижения курса доллара по отношению к основным европейским валютам рынок недвижимости в США становится особенно привлекательным для европейского инвестора;
  • в-пятых, нерезиденты США (в том числе граждане бывшего Советского Союза) имеют возможность получить ипотечный кредит до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5,15%.

И, наконец, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» на рынке.

Кроме всего вышеперечисленного, американский рынок недвижимости хорошо организован и тщательно отрегулирован по сравнению с рынками развивающихся стран, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Покупатель имеет доступ к самой полной информации об объекте предполагаемой покупки, включая историю купли-продажи объекта за несколько предыдущих лет.

Поэтому хотелось бы повториться, что несмотря на прогнозы экспертов о продолжении снижения цен на недвижимость вплоть до конца года, уже сейчас можно покупать недвижимость с дисконтом от банков и страховых компаний. И надо отметить, что это единственное время, когда можно выбирать недвижимость, диктуя свои условия.

Развивающиеся рынки

Вторым по привлекательности для инвестиций регионом сегодня становится недооцененная недвижимость на развивающихся рынках. Северная Африка, Южная Америка, страны Карибского бассейна, Азия, Бразилия, Доминиканская Республика, Мексика, Марокко, Египет, Северный Кипр, Индия, Китай – наиболее интересные страны для прироста капитала в недалеком будущем. Это страны, где происходят значительные экономические перемены, где экономика направлена на урбанизацию, где активно осуществляется прогрессивная бюджетная и кредитно-денежная политика.

Привлекательность развивающихся рынков в масштабе мировой экономики способствует дальнейшему расширению и укреплению их позиций на мировом рынке.

Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объема иностранных инвестиций, а также увеличение числа отечественных предприятий способствует росту спроса на объекты офисной, промышленной и торговой недвижимости на рынках этих стран. Инвесторам стоит обратить внимание на это явление.

Поскольку новые рынки недвижимости еще недостаточно развиты, доходность объектов недвижимости все еще очень высока. Высокие доходы от капиталовложений в собственность показывают, сколько инвестор готов заплатить в целях получения стабильной прибыли в будущем. Низкая доходность объектов недвижимости говорит о том, что инвесторы готовы заплатить очень высокую цену в расчете на будущую прибыль. По мере развития сектора недвижимости на развивающихся рынках возрастает интерес инвесторов, что приводит к увеличению стоимости объектов недвижимости.

Латинская Америка. Специалисты прогнозируют новые возможности на рынке жилой и офисной недвижимости в Южной и Центральной Америке. Правительства Мексики, Бразилии и Аргентины добились значительного прогресса в урегулировании последствий политического и экономического кризиса. В этих регионах улучшилась не только экономическая ситуация, но и кредитно-денежная политика, направленная на снижение темпов инфляции, в чем достигнуты значительные результаты. В Аргентине в процессе валютного кризиса показатели рынка недвижимости в секторе жилой собственности значительно снизились, поэтому в настоящее время цены на объекты недвижимости весьма привлекательны по сравнению с мировыми показателями. По мере улучшения экономической ситуации в Аргентине будет использован потенциал сектора жилой недвижимости и цены на недвижимость в этом секторе будут расти. В Бразилии и Мексике в настоящее время наблюдается благоприятный момент с точки зрения размера процентных ставок. По мнению специалистов, текущий период является благоприятным для инвестирования на рынках недвижимости в этих регионах, поскольку снижение процентных ставок приведет к уменьшению доходности офисной недвижимости.

Азиатский регион. Экономика региона полностью восстановилась после азиатского кризиса. Ключевыми игроками на этом рынке являются, прежде всего, Китай и Индия.

Производственная отрасль Китая значительно укрепила свои позиции на мировом рынке и динамично развивается во многом благодаря высокому уровню международной конкуренции в регионе. Индия является одной из ведущих мировых стран, предлагающих услуги аутсорсинга, и активно осуществляющих политику привлечения международных инвестиций.

В настоящее время крупные инвесторы во всем мире вместо вопроса «Стоит ли нам инвестировать в Индию?» задают себе вопрос «Можем ли мы позволить себе не инвестировать в Индию?». Специалисты выделяют четыре причины, по которым имеет смысл вкладывать деньги в индийский рынок.

1. Экономический рост. За последние годы Индия стала одним из самых ярких примеров успешного экономического развития в мире. В течение этих лет в Индию инвестировали крупнейшие мировые компании. Достаточно посмотреть на IT-индустрию, чтобы осознать это. Телекоммуникационная отрасль, фармацевтическая промышленность, авиация, розничная торговля, финансовый рынок, рынок недвижимости и туризм также демонстрируют впечатляющий рост. Компания «Мерилл Линч» предсказывает увеличение рынка индийской недвижимости на 700% к 2015 году по сравнению с 2005

годом – с $12 миллиардов до $90 миллиардов.

Рост индийской экономики начался после того, как правительство провело экономические реформы и снизило контроль над внешней торговлей и иностранными инвестициями. Рост ВВП увеличился до 7% в 2003 и 2004 годах и до 9,2% в 2005 и 2006 годах. В эти годы экономика Индии была самой быстрорастущей в мире. Рост ВВП составил 8,5% в 2007 году и 8% в 2008 году. Годы финансовых реформ, инвестиций в инфраструктуру, серьезные иностранные вливания способствовали развитию экономики Индии.

2. Высокий спрос на недвижимость. Продолжительный экономический рост, развитие ипотечного кредитования и увеличение численности среднего класса вызвали повышенный спрос на жилую недвижимость. В настоящее время спрос превышает предложение. Ожидается, что такое положение будет сохраняться, поскольку прогнозируется продолжение экономического роста. Рынок ипотечного кредитования также имеет большой потенциал, что способствует высокому спросу на жилую недвижимость. В Индии очень благоприятная демографическая ситуация. В стране высокий процент молодых людей, и этот процент стабильно повышается. Быстрыми темпами растет процесс урбанизации. Меняются привычки в обществе: «взрослые дети», особенно молодые специалисты в городах, хотят жить отдельно от родителей.

Все это, естественно, отражается на повышении спроса.

3. Бум в розничной торговле. Быстроразвивающийся средний класс вызвал повышение спроса на потребительские товары и быстрое развитие розничной торговли. В свою очередь, развитие розничной торговли и других видов бизнеса вызвало спрос на торговые площади и офисные помещения в городах.

4. Увеличение иностранных инвестиций. После введения изменений в законодательство в феврале 2005 года, разрешивших 100% иностранные инвестиции в строительные проекты, в индийскую недвижимость были инвестированы огромные средства зарубежных инвесторов. Ведущие мировые компании и инвестиционные фонды продолжают вкладывать средства в Индию. В настоящее время жилых и коммерческих объектов высокого качества в центрах крупных городов Индии еще недостаточно, что делает недвижимость очень привлекательной для инвесторов. Крупные корпорации и IT-компании открывают свои представительства в индийских мегаполисах, в связи с чем возникает необходимость в обеспечении их офисами и квартирами для проживания сотрудников.

Нужно сказать, что интенсивное экономическое развитие Китая и Индии оказало благоприятное влияние на экономику других государств этого u1088 региона, в которых не менее активно развивается рынок недвижимости. Положительная динамика экономического развития азиатских стран вызвала значительное увеличение спроса на объекты офисной, коммерческой и промышленной недвижимости. На данный момент инвесторы стремятся использовать возможность и укрепить свои позиции на развивающихся рынках недвижимости в этих регионах, чтобы в будущем получить значительную прибыль и в полной мере использовать потенциал долгосрочных инвестиций.

Хотите инвестировать – думайте на два шага вперед

Покупая зарубежную недвижимость с инвестиционными целями, следует руководствоваться следующими принципами:

  • в первую очередь, не рекомендуется покупать несколько объектов только в одной стране или регионе. Лучше раскладывать яйца в разные корзины, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель;
  • во-вторых, старайтесь идти против общего течения толпы. Этот принцип используют профессионалы на рынках акций. На эту тему есть известный исторический пример о том, как американский банкир Джон Морган в октябре 1929 года за несколько дней до биржевого краха сумел избавиться от всех акций, которыми владел. Он объяснял потом, что спасти его капиталы от кризиса помог сапожник, чистивший ботинки Моргана и по ходу дела поинтересовавшийся перспективами акций железнодорожной компании, которые он купил. «Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего», – решил финансист. И не прогадал. Следовать настроениям толпы ни в коем случае нельзя. Поэтому, например, если ваша соседка бабушка Таня объявила, что хочет приобрести квартиру в Болгарии, подумайте: может, это как раз то время, когда лучше продать там свою недвижимость;
  • в-третьих, надо обращать внимание на изменение цен на вторичном рынке недвижимости в выбранной вами стране. Часто бывает, что застройщики ежемесячно или ежеквартально поднимают цены на 10-15% на строящуюся недвижимость на новом развивающемся рынке. В конечном итоге по статистике получается, что рынок недвижимости страны вырос на 40%, а на самом деле инвестор не может избавиться от купленной и уже построенной недвижимости по цене ниже рыночной;
  • в-четвертых, при вложении средств надо сразу просчитать стратегию выхода, то есть планировать, когда и как продавать свою недвижимость, узнать, есть ли законы, ограничивающие вывоз денежных средств из страны. Уже при покупке недвижимости надо просчитать, какие расходы придется понести при продаже или даже в случае смерти: налог на продажу, налог на прибыль, налог на наследование.

Таким образом, рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, надо проанализировать тренды на мировых рынках в контексте их влияния на динамику и потенциал роста стоимости объектов недвижимости в разных регионах. Среди доступных и выгодных инвестиционных стратегий не надо ограничиваться только жилой недвижимостью: сегмент коммерческой, торговой недвижимости, сфера туристических объектов также может представлять интерес. Также серьезно следует отнестись к технологии покупки объектов в других странах, оценке рисков и способам их хеджирования и диверсификации, анализу ликвидности объектов и оценке барьеров входа, скрытых издержек и налоговых последствий сделок.

Куда стоит инвестировать сегодня.

Добавить комментарий