Аренда жилья в Германии – юридические тонкости сдачи и съема квартиры

Содержание арендного договора на недвижимость в Германии

Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья

В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным, что подписывая договор получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано. А даже если что-то окажется не так, что, пусть и редко, но случается, найти способ заставить вторую сторону держаться подписанных условий будет достаточно просто. Как следствие, контракт нужно понимать на 100%, даже если он самый стандартный.

Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:

  • Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete). .
  • Условия повышения стоимости аренды (Mieterhöhung), если таковые имеются.
  • Размер залога (Kaution).
  • Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются, как бессрочные.
  • Срок расторжения договора (Kündigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
  • Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
  • Количество комнат, парковок, подсобок.
  • Количество ключей, как от внешних, так и от внутренних дверей. Так же могут быть ключи от подсобных помещений.
  • Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, то перед въездом или после.
  • Порядок проживания в доме (Hausordnung).
  • Если квартира с мебелью, то полный список всех хозяйских вещей, а также их состояние.
  • Показания и номера всех счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему отдельным листком.
  • Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например, протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все что до 100€ платят жильцы, а выше – хозяева.
  • Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только мелких (Kleintiere).
  • Различные стандартные положения правового порядка, например, как поступать, если в контракте чего-то не учтено.

В случае, если в контракте что-то оказалось непонятным, не подписывайте его. Обратитесь за помощью к коллегам или знакомым. Конечно, можете задавать вопросы и здесь в комментариях, по возможности буду отвечать.

Различия между срочным и бессрочным контрактом

Будьте аккуратнее с заключением контракта на аренду жилья в Германии, если указана дата окончания срока действия. По сравнению с неограниченным по сроку, у срочного два огромных недостатка:

  1. Контракт не разорвать досрочно. Бессрочный можно расторгнуть, предупредив за 3 месяца. Срочный придётся оплатить до даты окончания, даже если вы покинете Германию и переедете в другую страну. Единственный вариант не платить за жильё самому в такой ситуации — сдать в субаренду.
  2. По окончании договора ничто не заставляет арендодателя продлевать отношения. Если хозяин не хочет сдавать жильё дальше, жилец обязан покинуть помещение ровно к дате окончания. В бессрочном договоре хозяин может заставить жильца съехать, только предупредив за 3 или более месяцев.

Заключая в Германии договор на аренду жилья, например, на 2 года, имейте ввиду: вы привязываете себя на весь этот срок. Лучше ищите бессрочные варианты.

Арендная плата

Стоимость аренды жилья в Германии и Nebenkosten складываются, и получается сумма, которую нужно ежемесячно переводить на счёт владельца недвижимости. Обычно необходимо отправить деньги в первые 3 рабочих дня месяца. Можно делать банковский перевод каждый раз самостоятельно, но также существует возможность оформить автоматическое снятие со счёта.

Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории, вывоз мусора, а также за отопительную систему, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт и разница либо возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если перерасход большой, то Nebenkosten могут поднять.

За те жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в процентном соотношении к площади занимаемого жилья.

Залог за аренду жилья

Как правило, в 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Он не может быть выше, чем 3 “холодных” месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть как специальный счёт для залогов, так и самая простая сберегательная книжка. Книжку ко вкладу следует отдать хозяину жилья. По окончанию контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону, он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.

Есть ещё вариант не платить Kaution, а купить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в год арендодатель получает такие же гарантии, как при внесении залога на счёт, но не по факту владения сберкнижкой, а ввиду наличия у него поручительства. Эта возможность может оказаться очень кстати при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не против такого оформления залога.

Порядок проживания в доме

Hausordnung – это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих проживающих.

Имейте ввиду, что нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними по-хорошему, но если этого не достаточно – обращайтесь к владельцу жилья, к адвокату или даже в полицию в случае регулярных проблем.

Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно, забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится празднование и свой телефон, чтобы в случае чего, звонили сначала вам, а не сразу в полицию.

Домоуправитель

Во многих немецких домах принято нанимать специального человека, который следит за исправностью коммунальных систем, вывозом мусора, сменой перегоревших лампочек, уборкой и тому подобное. Называется такая профессия Hausmaster или Hausverwalter. Стоимость их услуг зависит от размера дома и количества квартир. Обычно оплата их труда включена в Nebenkosten. Если такой человек есть, то это очень удобно, потому что тогда в случае каких-либо коммунальных проблем всегда можно обратиться к нему. Тогда он либо сам поможет исправить мелкую поломку, либо вызовет соответствующий сервис. Обычно дополнительной платы в случае исправления мелких бытовых проблем не требуется.

Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, то должен существовать некий график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.

Завершение контракта

Разорвать контракт на аренду жилья в Германии можно только письменно. Нужно написать заявление в свободной форме (Kündigung), подписать его и отправить арендодателю почтой или факсом. Он должен в ответ прислать уведомление о получении и подтвердить самый ранний срок, к которому жилец может съехать. По закону, нужно предупреждать минимум за 3 месяца до переезда, подгоняя дату к первому или 15 числу.

Косметический ремонт

В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести ремонт жилья. Обычно он заключается в покраске стен и потолка белой краской, замазывании всех отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два варианта. Либо ремонт делается при въезде, либо перед выездом.

В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца. Во втором случае, нужно сдавать квартиру хозяину в отремонтированном состоянии, то есть, с вновь покрашенными стенами. Не надо ремонтировать полы, окна, двери и тому подобное, если вы сами их как-то особенно ужасно не повредили. Речь идёт только о состоянии стен.

Если во втором случае не сделать ремонт, то о возврате залога можно не мечтать. В первом случае можно поступать на своё усмотрение.

Возмещение ущерба

Перед тем, как въехать в жильё, необходимо совместно с хозяином недвижимости или с домоуправом составить протокол передачи помещений. Туда требуется вписать показания всех счётчиков (горячая и холодная вода, отдельно для стиральной машинки, газ, электричество, отопление), а также все недостатки в квартире, как-то: пятна на полу, повреждения дверей или окон, царапины, щели, сколы и так далее. Список должен быть подписан арендодателем, его нужно хранить как минимум до возврата кауциона, а лучше и потом пару лет на всякий случай. При съезде составляется новый список и сверяется с тем, что бы при въезде. В случае наличия новых недостатков, их требуется исправить. Речь не идёт о таких вещах, как слезшая краска с оконных рам или дверей – все проблемы со старением жилья владелец должен решать сам. Имеется ввиду только причинённые жильцом поломки.

Если претензий нет, протокол передачи жилья подписывается и тогда всё хорошо. В обратном случае нужно заплатить за ремонт или исправить всё самостоятельно. Если протокол не подписан, арендодатель может забрать часть залога или даже весь кауцион.

В первый раз лучше позвать на помощь в этой процедуре кого-то из коллег или знакомых. Я, помню, совсем растерялся, не понимал, что происходит и только подписывал все бумаги. Это, конечно, не дело. Можно попасть на недобросовестных людей и потом придётся платить из своего кармана за что-нибудь не то. И ведь не придерёшься – сам всё подписал.

Защита прав арендаторов

Есть такие организации, как клубы защитников арендаторов (Mieterschutz-Vereine). Их можно найти в больших городах. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными брошюрами на тему съёма жилья в Германии.

По-хорошему, иностранцу вначале очень не помешает сделать адвокатскую страховку (Rechtschutzversicherung) на тему Mietrecht. Я не раз и не два сталкивался с ситуацией, когда хозяева начинали что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten. С первой квартирой даже попал на несколько сотен евро. Перед моим переездом хозяйка сделала перерасчёт стоимости коммунальных услуг не за последний год, а за все пять лет, что я жил в квартире. Это было незаконно, но я был не в курсе дела и просто заплатил. Обычно адвокат может помочь в такой ситуации. Но без страховки к юристам в Германии лучше не соваться.

Резюме

Контракт на аренду частного жилья в Германии – дело непростое. Нужно хорошо подготовиться к процедуре его подписания. Не стоит скупиться на время, необходимо разобраться во всех деталях договора. Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь друзей или коллег. Ставить свою подпись на контракте следует только в том случае, когда сомнений по всем его пунктам больше не возникает.

Аренда жилья в Германии — юридические тонкости сдачи и съема квартиры

Жилье в Германии

Многие называют современную Германию страной, где проживает наибольшее количество квартиросъёмщиков. Примерно 54% немцев имеют собственное жильё, остальные 46% снимают квадратные метры в аренду. Это связано с невысокими арендными ставками, а также с развитой законодательной защитой прав квартиросъёмщиков. Сдача в аренду жилой недвижимости в Германии является строго регламентированным процессом, что значительно облегчает процедуру съёма.

Какие типы аренды существуют в Германии? Что представляет собой каждый тип аренды?

Аренда жилья в Германии подразделяется на два типа, в зависимости от порядка внесения арендной платы:

Улицы в Германии

  • Kaltmiete или холодная аренда. В случае холодной аренды квартиросъёмщик платит только за использование помещения. Коммунальные услуги ним не оплачиваются, эту миссию берёт на себя арендодатель. Он самостоятельно производит оплаты на счёт домоуправления. Помимо этого, из выручки от холодной аренды он платит порядка 50 евро в месяц в коммунальную кассу дома и за оказанные услуги домоуправлению.
  • Warmmiete или горячая аренда. В этом случае к холодной аренде добавляется оплата коммунальных услуг. Квартиросъёмщик перечисляет арендодателю оплату, а второй, в свою очередь, контактирует с домоуправлением и коммунальной кассой дома, делая все необходимые платежи.
    Какие обязательства несут арендодатель и квартиросъёмщик?
Читайте также:  Фото острова Ниихау

Арендодатель имеет право повышать квартплату согласно среднестатистической стоимости квадратного метра жилья в этом регионе, но только в соответствии с данными специальных официальных справочников, выпускаемых муниципалитетом.

Арендодатель обязан заранее дать арендатору информацию о дальнейшей продаже или личном использовании квартиры, если у него есть такие намерения.

Квартиры в Германии

Арендодатель должен предоставить жильё квартиросъёмщику в пригодном для жизни состоянии: электропроводка, трубы и прочее – все должно быть исправное. В случае серьёзной неисправности, например, протечки труб, все затраты по ремонту несёт владелец жилья.

Обязанности арендатора всегда прописываются в специальном разделе договора. За их нарушение квартиросъёмщик может быть оштрафован или выселен из квартиры. По условиям съёма он не имеет права нарушать «тихие часы», а также держать в доме домашних животных , если это не предусмотрено контрактом.

Кто несёт коммунальные и прочие расходы?

Коммунальные расходы оплачиваются сторонами согласно типу сделки — горячей или холодной, а также в соответствии с прописанными в договоре пунктами. Любые форс-мажорные расходы обязательно должны быть согласованы в контракте о найме жилья.

В Германии существует два вида аренды: долгосрочная и краткосрочная

Жилая недвижимость

Краткосрочная аренда, как правило, пользуется популярностью в сезон отпусков и требует значительных затрат и усилий от арендодателя в поиске квартиросъёмщиков. Приходится тратиться на рекламу, уборку и тому подобное.

В некоторых городах Германии существуют специальные компании, которые все эти заботы берут для себя, но стоят их услуги недёшево. Выгоднее сдавать жильё в краткосрочную аренду самостоятельно или с помощью знакомых .

Долгосрочная аренда является менее затратной, чем краткосрочная, поскольку не требует от владельца жилья постоянного контроля за порядком и сохранностью предметов быта. Такой вид найма пользуется большей популярностью в ФРГ.

Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок от 1–2 дней до 1–2 месяцев, долгосрочная – от полугода и более. Чаще всего договор долгосрочной аренды заключается на неопределённый срок, а потом расторгается по согласованию сторон.

Стоимость арендной платы: на чьей стороне закон?

Съемное жилье

Размер арендной платы всегда определяется сторонами договора. Закон не устанавливает верхней границы возможной стоимости аренды.

Но если плата в 2 раза превышает рыночную стоимость, арендодатель может быть привлечён к суду за ростовщичество.

Обычно в договоре стороны определяют три типа арендной платы:

  • Фиксированная. Установленная сумма оплаты за определённый срок аренды. Она ни в коем случае не может меняться.
  • Плата, зависящая от оборота арендатора. Может меняться только согласно оговорённым пунктам договора.
  • Комбинированная. Совмещает в себе первые два вида.

Как часто арендодатель может повышать арендную ставку? Каким образом закон защищает права арендатора?

Берлин

Самой распространённой причиной конфликта между квартиросъёмщиком и арендодателем является повышение квартплаты.

Законодательство Германии строго запрещает самовольное повышение арендной ставки арендодателем. Любое увеличение стоимости аренды должно быть обосновано.

Причиной для подобного действия может быть повышение средней стоимости арендной платы подобных квартир в этом районе. Или, например, после проведения неких ремонтных работ, которые значительно улучшили условия жизни квартиросъёмщика, цена тоже может возрасти.

Набережная

Повышать стоимость аренды владелец квартиры имеет право не чаще одного раза в год . Перед тем как это сделать, он в обязательном порядке должен известить в письменной форме о своём намерении жильцов.

Новая арендная ставка входит в действие не ранее, чем через три месяца после письменного извещения. При любом повышении стоимости аренды квартиросъёмщик обязательно должен дать своё согласие. Если стороны не пришли к согласию, то арендодатель может принудить жильца платить больше только через суд.

Закон предусматривает повышение арендной ставки максимум на 20% за три года.

Покупка жилья с арендаторами: купить можно, посмотреть нельзя?

Аренда квартир

Менее половины жителей Германии проживают в собственном жильё, большинство людей арендует дома и квартиры. Интересной особенностью приобретения квадратных метров в собственность является возможность купить квартиру вместе с арендатором. Такое жильё в ФРГ называют доходным.

Покупка такой недвижимости является отличным капиталовложением. Связано это с тем, что владелец сразу начинает получать доход от ежемесячной арендной платы. Ещё одним плюсом является то, что арендатор обычно сам оплачивает все коммунальные платежи.

Права квартиросъёмщиков находятся под защитой немецкого законодательства. В связи с этим, как правило, посмотреть доходное жильё перед покупкой практически невозможно.

Национальная кухня

Квартиросъёмщик имеет полное право пускать к себе в дом только его владельца. Предварительный просмотр жилья возможен в случае письменного согласования с арендатором даты и времени визита покупателя.

Владелец квартиры имеет право наведываться к квартиросъёмщику несколько раз в год, но только по предварительному согласованию даты и времени визита. Количество посещений по закону не должно превышать трёх раз за год.

Договора аренды: вселить можно, выселить нельзя?

Согласно немецкому законодательству существует несколько видов расторжения договора о найме:

Арендная плата

  • Штатное. Если выселение происходит по волеизъявлению владельца квартиры, то он обязательно должен заблаговременно объяснить причины расторжения арендатору в письменной форме. При этом арендодателем обязательно учитываются сроки расторжения, определённые законом. По инициативе арендатора также существует обязательство письменного уведомления владельца жилья, срок расторжения составляет обычно 3 месяца.
  • Чрезвычайное. Такое расторжение договора аренды происходит только вследствие злостного нарушения договора одной из сторон или внезапной смерти.

Процедура выселения квартиросъёмщика является очень проблематичной, поскольку для этого наймодатель должен обладать очень вескими причинами

Законодательство Германии определяет следующие сроки на выселение: проживающему в квартире не менее 8 лет, даётся срок в 3 месяца, живущему от 5 до 8 лет – полгода, более 8 лет – 9 месяцев. Если договор о найме заключён на неопределённый срок, то по его истечении квартиросъёмщик в обязательном порядке должен освободить жильё.Выселение арендатора возможно только в случае личного проживания владельца в своей квартире или доме.

Жилье во Франкфурте

Но, как исключение, выселение может производиться и новым владельцем при покупке доходного жилья. В любом случае выселить квартиросъёмщика можно только в соответствии с действующим законодательством Германии.

Вселить нового арендатора в квартиру можно только в случае истечения срока договора аренды или его досрочного расторжения по обоюдному согласию сторон. Исключением являются серьёзные нарушения пунктов договора или внезапная смерть квартиросъёмщика.

Как дешёво снять жильё в Германии?

Дешёво снять жильё очень сложно. Самые дешёвые квартиры и дома в Германии предоставляются малоимущим семьям.

Социальное жилье

На стоимость аренды оказывает непосредственное влияние регион , где расположена недвижимость. Таким образом, цена за один квадратный метр варьируется от 5 до 20 евро, не включая коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг в среднем составляет 50–250 евро.

Для съёма недорогого жилья стоит рассматривать такие регионы, как Бранденбург, Саксония и Саксония-Ангальт. Например, в Гамбурге, Мюнхене или Штутгарте стоимость аренды составит приблизительно 15 евро кв. м. Как ни странно, но снять квартиру в Берлине будет значительно дешевле, стоимость одного квадратного метра составит 9 евро.

В последние годы цены на аренду во всех регионах стремительно растут.

Договор аренды в Германии: виды, особенности, подводные камни

В Германии существует четыре вида договоров на аренду. Будьте внимательны при заключении таких контрактов: там могут быть указаны нюансы относительно сроков аренды и возможного повышения цен.

Договор аренды в Германии

Договор аренды (Mietvertrag) содержит информацию не только о размере арендной платы, но также о продолжительности аренды и вероятном повышении цен. Мы расскажем всё, что вам нужно знать о самых популярных разновидностях договоров аренды в Германии.

Они бывают четырёх видов: бессрочный, срочный, с возможностью увеличения платы (Staffelmietvertrag) и с индексированной арендной платой (Indexmietvertrag).

Соглашение аренды на неопределённый срок

Это самый распространённый вид договора. Согласно этому документу, домовладельцы могут расторгнуть договор, только если они соблюдают сроки при рассылке уведомлений (от 3 до 9 месяцев) и выдвигают юридически обоснованные причины, например, собственную потребность (Eigenbedarf). Со своей стороны, арендаторы должны уведомить о желании расторгнуть договор минимум за 3 месяца.

Что касается цен, то арендодатель может увеличить ежемесячную квартплату до размера, типичного для данного района, если только речь не идёт о социальном жилье. Арендатору стоит соглашаться на повышение, если сумма будет указана чётко, а годовой льготный период и порог Kappungsgrenze останутся неизменными. Это означает, что с момента последнего увеличения стоимости квартиры должно пройти не менее 12 месяцев.

Контракт с фиксированными условиями

В срочном договоре квартиросъёмщик и домовладелец согласовывают начало и конец аренды. В течение этого времени ни одна из сторон не может расторгнуть договор. С 2011 года, для того чтобы арендовать квартиру на ограниченный период времени, вы должны указать причину ограничения по времени (например, ремонт или реконструкция квартиры). Если этого не сделать, договор будет юридически считаться бессрочным. Причиной ограничения по времени не может быть просто упоминание Eigenbedarf.

Однако у договора срочной аренды может быть много преимуществ для обеих сторон. Так, жилец в этом случае точно будет в курсе реальной ситуации, что избавит от споров с владельцем и от беспокойства насчёт внезапного требования освободить квартиру или дом потому, что «арендодателю так захотелось» или «срочно понадобилось».

Если в течение срока аренды причина для временного ограничения не возникает, арендатор может потребовать продления контракта. Срок продления оговаривается с хозяином, а если видимых причин для ограничений по времени нет, продлевать можно даже «на неопределённый срок».

Договор аренды. Фото: Sebastian Herrmann / unsplash.com

Договор с возможностью увеличения арендной платы

Заключать его можно на определённый срок. В таком соглашении сам факт роста арендной платы оговаривается заранее. Тем не менее между повышениями (если их несколько) должна быть временная дистанция в один год, по крайней мере.

Кроме того, цифра должна быть н азвана заранее и в евро (в смысле, не в процентах). Это может быть сумма, на которую будут увеличивать квартплату, или новая квартплата за месяц.

Преимущество такого договора — заблаговременная готовность арендатора к повышению квартплаты вплоть до деталей.

Договор с индексированной арендной платой

Здесь размер арендной платы зависит от так называемого индекса потребительских цен (ИПЦ). Это означает, что в течение определённого периода аренды плата увеличивается на ту же сумму, что и индекс потребительских цен на содержание частных домохозяйств в Германии.

Арендодатель может увеличивать размер арендной платы по прошествии года с момента подписания договора. В своём письменном заявлении об увеличении арендной платы он должен указать прошлогодний и текущий ИПЦ, а также рассчитать соответствующее увеличение или сумму новой арендной платы. В такой ситуации арендодателю не требуется согласие арендатора на повышение.

Недостаток здесь в том, что ИПЦ растёт быстрее, чем средняя арендная плата. В нынешних условиях коронакризиса это особенно невыгодно. Из плюсов: квартплату в данном случае точно не будут повышать из–за подорожания квартир в регионе или из–за ремонтных работ.

Как вести себя, если вы получили извещение о расторжении договора аренды?

Прежде всего, сохраняйте спокойствие и перечитайте текст сообщения: действительно ли речь идёт о разрыве контракта. Помните, что для расторжения владелец должен соблюдать все сроки и формальности. Есть смысл проверить все полученные письма с точки зрения формы и содержания: если вы обнаружите нарушения, расторжение договора можно отсрочить. Права и обязанности жильцов в Германии чётко регламентируются Законом об аренде.

Как квартиросъёмщику защитить себя от расторжения со стороны владельца?

Прежде всего, арендатор имеет право обжаловать расторжение договора в суде. Это значит, что он может потребовать продления договора аренды, если расторжение договора отрицательно влияет на него и других членов его семьи. Кроме того, жилец может потребовать компенсацию от владельца квартиры, если последний имитирует собственную потребность в жилплощади.

Расторжение договора аренды. Фото: Sebastian Herrmann / unsplash.com

Расторжение договора: домовладелец должен обосновать

Как мы уже говорили выше, арендодатель не может просто так разорвать Mietvertrag. Кроме того, он должен соблюдать определённые правила: необходимо указать причину в письменной форме и уложиться в сроки уведомления, указанные в договоре.

Время, отведённое жильцу для выезда, зависит от срока, на который была арендована квартира:

  • до 5 лет — 3 месяца (срок уведомления для владельца) и 3 месяца (срок уведомления для арендатора);
  • до 7 лет — 6 и 3 месяца соответственно;
  • с 8 лет — 9 и 3 месяца.

Ситуации, при которых владелец может расторгнуть договор:

  • Пренебрежение обязательствами со стороны арендатора, например, постоянное нарушение Ruhezeiten или оскорбление других жителей . Однако, прежде чем расторгать договор , арендодатель должен отправить предварительное уведомление;
  • Несоблюдение договора, например, так называемая субаренда, когда съёмщик сдаёт квартиру другому лицу без согласия владельца;
  • Просрочка оплаты аренды может вообще привести к немедленному расторжению договора;
  • Собственные потребности — ситуация, когда квартира нужна для проживания владельцу или его близкому родственнику. Согласно Закону об аренде жилья (Mietrecht), в перечень таких родственников входят супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры, племянницы и племянники, а также тесть, тёща, свёкор, свекровь, лицо, которое является частью домашнего хозяйства домовладельца, то есть постоянный партнёр, домработница, гувернёр или специалист по медицинскому уходу.
Читайте также:  Лучшие отели Сиде 4 звезды на первой линии и в центре

Арендодатель обязательно должен предоставить письменные доказательства собственной потребности в жилье. В частности, нужно отметить, кому именно нужна квартира, а также указать степень родства с этим лицом и его жилищный статус.

Но не каждый член семьи является близким родственником с юридической точки зрения. В эту группу не входят такие лица: дяди, двоюродные братья, внуки братьев и сестёр, разведённые супруги, родители постоянного партнёра и его детей, крестники, зятья, золовки. Исключительными можно считать случаи, когда владелец может подтвердить, что он находится в тесном контакте, например, со своим зятем, и тогда он может расторгнуть договор по причине собственных нужд.

Расторжение договора в связи с жилищными потребностями владельца является необоснованным в таких случаях:

Как снять жилье в Германии: все нюансы

Недвижимость: Как снять жилье в Германии: все нюансы

Найти и арендовать квартиру или комнату в Германии довольно сложно. Некоторые немецкие города настолько перенаселены, что заселиться непросто даже немцам. Не говоря уже об иностранцах. И тем не менее, это возможно даже для мигранта. Нужно хорошо знать язык, понимать национальные особенности этого рынка и немного ориентироваться в законах. Ниже – обо всем подробно.

Где искать

Начинать поиски жилья лучше всего до приезда в страну. И самый первый источник – интернет. Самый крупный немецкий сайт недвижимости www.immobilienscout24.de прост в использовании. Лучше всего не останавливаться на просмотре предложений аренды, а зарегистрироваться и заполнить свой профиль, добавив фото, указав сроки и потребности. Возможно, кто-то из арендодателей сам найдет вас.

Общаться лучше на немецком или английском языке, и желательно без ошибок, чтобы не отпугнуть немцев. Если появился интересный вариант жилья – реагируйте без промедления. Выгодные предложения держатся на сайте пару часов, их моментально разбирают десятки пользователей. Напишите запрос в форму связи с арендодателем и попросите назначить время просмотра.

Параллельно можно искать жилье в социальных сетях. Немцы охотно пользуются Facebook. Ищите через своих знакомых в Германии.

Третий источник предложений об аренде – местная пресса. Купить печатные издания можно на вокзалах на лотках Toto-Lotto.

Иногда к поиску жилья подключается работодатель. Если вы заключили (собираетесь заключить) контракт, поинтересуйтесь у будущего начальника, поможет ли он найти вам временное жилье.

Если времени уже в обрез, можно обратиться в агентство недвижимости. Но полагаться на местных маклеров не стоит – ищите жилье параллельно. А вознаграждение за найденное жилье (провизион) платите только после заключения сделки с арендодателем.

Как проходит осмотр

Просмотр жилья в Германии – мероприятие скорее для владельцев квадратных метров, чем для арендаторов. Потому что арендодатель оценивает потенциальных жильцов, выбирая между несколькими кандидатами. По статистике, на один объект в Мюнхене могут претендовать 77 конкурентов. Для сравнения, в Штутгарте это количество составит 75, в Ганновере 45, а в Берлине 33. Причем, иностранцы для немцев далеко не в приоритете, выбор может затянуться на неделю, а то и две.

Просмотр назначается по согласованию с проживающими на данный момент арендаторами. Прийти нужно вовремя, и лучше – в приличной одежде. В назначенное время приходят потенциальные съемщики. Просмотрев жилье, желающие могут задать уточняющие вопросы и оставить свои координаты владельцу. Хозяева, в свою очередь, при встрече могут запросить у кандидатов интересующую их информацию. Например, о платежеспособности, о месте работы и зарплате. Поэтому лучше сразу взять с собой зарплатный лист за последний месяц. Также интересуются, сколько человек собираются жить в квартире или доме.

Не бойтесь задавать арендодателю вопросы о помещении. Ваша заинтересованность охарактеризует вас с положительной стороны.

Спрашивайте, почему данное жилье оказалось свободным, ведь это необычная для Германии ситуация.
Узнайте среднюю стоимость аренды в городе и спросите, повысилась или понизилась цена по сравнению с предыдущим контрактом.

Нелишним будет спросить, кто живет по соседству, есть ли рядом супермаркет, парковка, общественный транспорт. И даже – насколько шумно или тихо тут днем и ночью.

Сокращения в объявлениях

Все жилищные объекты в немецких объявлениях делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Также жилье различается по количеству комнат (Zimmer). Чтобы сэкономить печатные площади, объявления в газетах печатаются с сокращениями, и эта традиция перешла в интернет.

Площадь объекта жилья указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl (Wohnfläche – с нем. жизненное пространство). Но указанная площадь и площадь, пригодная для использования – это разные цифры. И вот почему.

Площадь комнат с ровными стенами считается полностью. Со скошенными стенами и чердаками все интересней. Если от пола до стены вверх меньше метра, то это пространство под наклонной стеной не считается. Если от пола до стены 1-2 метра, то площадь учитывается наполовину.

Балконы, террасы и лоджии тоже считаются не полностью, а лишь на четверть. Если есть соответствующее разрешение – то половина такой площади добавляется к жилой.

Если веранда с отоплением – площадь считается полностью, если без – на 50%.

Количество комнат и их виды указывается цифрой и буквами Z или Zi. Например:

  • 1Z – это однокомнатная квартира.
  • 3 Zi – трехкомнатная.

К этому сокращению добавляются сведения о том, есть ли кухня (К), ванная (В), коридор (D), терраса (Т), терраса на крыше (DT), балкон (В последнее, иногда BLK), душ (снова D), кладовка (AK или AR), дополнительный туалет (GWC), спальня (SZ), веранда, зимний сад (WG).

Наличие ванной или душа в квартире – это стандартное условие, поэтому первое В или D информирует о нем. А если в сокращении имеется вторая В или D, то это коридор или балкон. Например:

  • 2ZBB – это двухкомнатная квартира с ванной и балконом;
  • 1ZiKDD – однокомнатная с кухней, душем и коридором;
  • 3ZKBT – это трехкомнатная с кухней, ванной и террасой.

В объявлениях могут указывать и неполное число комнат. Например если написано 2,5 Z, это может значить, что одна комната слишком мала или не отгорожена нормальными стенами.

Этажность и виды домов

Нумерация этажей в немецких домах ведется не с первого, а с нулевого. Первый этаж значится как 0 или EG. ETG и цифра – это номер этажа.

  • KG – цоколь или подвал. В таких помещениях очень часто обустраивают квартиры под сдачу в аренду.
  • EG – первый наземный этаж.
  • 1 ETG – второй этаж.
  • OG – это верхний этаж многоквартирного дома.
  • DG – чердак или квартира под самой крышей со скошенными стенами.

Также по сокращениям можно определить тип постройки дома: общежитие это или пол-дома, к примеру.

  • Теми же буквами WG (как и веранда) обозначается общежитие или коммунальная квартира.
  • ELW – дополнительная квартира в доме на одну семью.
  • DHH – полдома на двух владельцев с общей стеной.
  • RH – один дома из ряда домов с общими стенами.
  • FH, FHS, FMH – семейный дом или его часть.
  • MFH – дом на несколько семей.

Цена вопроса

Стоимость аренды в Германии состоит из двух частей: ежемесячный платеж (Kaltmiete) и предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten). Чтобы оценить, какие расходы включены в аренду, а какие нет, нужно внимательно изучить предложение и расспросить владельца.

Расходы на коммуналку могут составлять от €50 до €250. Как правило, включаются расходы за тепло, водопровод, использование электричества в местах общего пользования, вывоз ТБО и даже страховка. Ежегодно владелец подбивает расходы и сравнивает их с предоплатой жильцов. Если они уплатили меньше, высылает счет с просьбой доплатить. Как правило, счет составляет €50-70. Если больше, то возможно хозяин жилья мошенничает. Проверьте его, попросив отчет о расходах.

В общую стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, телефон и интернет. Об этом должен позаботиться жилец, причем еще до въезда в квартиру.

Залог

В Германии принято вносить залог за аренду (Kaution) в размере 2-3 месячных оплат. Опрометчиво отдавать полную сумму на руки владельцу. Если он нечестен, то может не вернуть в случае необходимости полную сумму. Будет лучше перечислить сумму на сберегательный счет в банке. А сберкнижку отдать арендодателю. Так хозяин не сможет снять деньги с чужого счета, а жилец – сможет, только получив книжку назад.

Но в последнее время немцы стараются избежать уплаты залога и подписывают поручительство за залог. За €80-100 в год залогом выступает страховое поручительство одной из страховых фирм.

Тонкости оплаты можно узнать из все тех же сокращений в объявлениях. Например:

  • КМ, МКМ, NKM – аренда в месяц чистыми.
  • ММ, WM, BWM – аренда брутто.
  • NK – дополнительные расходы на коммуналку.
  • VZ – плата вперед.
  • VB – уместен торг.
  • HK – плата за отопление.
  • ВК – расходы на домоуправление, уборку, пр.
  • КТ – залог.

То есть, если в объявлении значится KM 500+NK+HZK+KT, это значит, что цена аренды в месяц нетто €500, дополнительно взимается плата за коммунальные услуги, отопление и залог.

Меблировка

Поскольку предыдущие жильцы при переезде забирают мебель с собой или продают ее, 80% квартир в Германии сдаются без мебели. Чаще всего оставляют кухню, поскольку шкафы, плита, полки монтируются индивидуально под каждую квартиру и как правило, для другой не подходят.

Наличие кухни указывается в объявлении. Бывает, что кухню можно купить у съезжающих арендаторов. Если кухни все-таки нет, то ее покупка потянет немалые расходы. Цена зависит от площади кухни, качества и давности бытовой техники (холодильник, печь, посудомойка, микроволновка. т.д.). Самый минимальный базовый вариант IKEA обойдется около €2000.

Цена перевозки вещей в Германии составляет от €300 до €3000, зависит от количества вещей и расстояния между пунктами.

Договор на аренду

Между арендодателем и жильцом заключается контракт. Шаблон документа можно найти на ImmobilienScout24. В контракте указывается плата за аренду, плата за коммунальные услуги, дополнительные расходы, залог. В договоре нужно зафиксировать показания счетчиков на момент сделки, а также имеющиеся поломки и недостатки. При съезде недвижимость нужно оставить в том же виде, как при въезде.

Если арендовать жилье не получилось, не стоит опускать руки. Увеличьте бюджет – и количество вариантов увеличится (в то время как количество конкурентов уменьшится).

Расширьте круг поиска. В Германии хорошо развита транспортная инфраструктура, и даже если жилье дальше от работы, чем хотелось, просто придется дольше добираться.

Основные права и обязанности арендатора и арендодателя в Германии

Передача ключей от жилья при аренде в Германии

Каждый живущий в Германии имеет право на крышу над головой, при этом его жилище, согласно конституции, неприкосновенно. Целью жилищной политики в социальном секторе является обеспечение каждому человеку, каждой семье жилища в зависимости от потребностей и финансовых возможностей. С 1993 года в ФРГ право владения квартиросъемщика (арендатора) подлежит такой же защите собственности, как и право собственности наймодателя (арендодателя); права людей, снимающих жилье в Германии, защищены как нигде в мире.

В этой публикации рассмотрим:

  • Основные обязанности арендодателя
  • Основные права и обязанности арендатора
  • Ущерб причиненный арендатором
  • Тихие часы в Германии
  • Домашние животные в арендованном жилье
  • Повод для снижения квартплаты арендатором
  • Повышение квартплаты
  • Расторжение договора о найме
  • Выселение из жилища
  • Рекомендации Колегии адвокатов КРИМХАНД

Правоотношения между арендатором и арендодателем, как правило, длительные по времени. В связи с недостатком количества съемного жилья, положение на рынке аренды стоит очень остро. Некоторые недобросовестные арендаторы пользуются таким ажиотажем. Их договора аренды, часто содержат невыгодные для съемщика условия. Так как жилье по сходной цене на вес золота, арендаторам не с руки требовать изменений отдельных невыгодных пунктов договора аренды. Через какое-то время, такие положения арендного договора, могут привести к большим денежным тратам для съемщика, а то и вовсе к выселению и разрыву аренды.

Следует знать, что жилищное законодательство Германии допускает различные отступления от норм закона в арендных отношениях. Стороны могут зафиксировать множество аспектов прав и обязанностей в договоре о найме жилья. Именно в этом договоре стороны обговаривают главные условия аренды, ежемесячную цену за съем и за дополнительные услуги, сроки договора, условия досрочного расторжения, прочие права и обязанности. Внимательно читайте договор о найме квартиры!

Основные обязанности арендодателя

Арендодатель может повышать квартплату в соответствии с размером и среднестатистической рыночной стоимостью квадратного метра жилья своего региона. Размер можно узнать в официальных справочниках, которые выпускаются муниципалитетами.

Читайте также:  Фото городов Мальты в хорошем качестве

Владелец недвижимости должен правдиво информировать квартиросъемщика о своих дальнейших намерениях в отношении жилища (продажа, личное использование и т.д.), если таковые имеются.

Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии

Это относится не только к стенам квартиры. На плечах владельца жилья ответственность за всё, что в них находится: электропроводку, водопроводные и канализационные трубы и т.п. Таким образом, в случаях их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет арендодатель.

Основные права и обязанности арендатора

Что можно делать арендаторам и чего нельзя – прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.

Ущерб причиненный арендатором

Владелец не отвечает за ущерб, причиненный техникой и другими вещами установленными арендатором самостоятельно или по его просьбе профессиональными службами. Например, посудомоечная или стиральная машина, которая была подключена самим квартиросъемщиком. Чтобы избежать ответственности, арендаторам рекомендуется оформление специальной страховки от ущерба третьим лицам.

Тихие часы в Германии

Законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit): с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах и т.п.

Домашние животные в арендованном жилье

Иногда для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду. С мелкими домашними животными, такими как хомячки, например, дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут также оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д., если это не противоречит договору или правилам пожарной безопасности.

Повод для снижения квартплаты арендатором

Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, в течение длительного времени отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество и т.д., то арендодатель должен устранить эти недостатки. Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища в течение определенного времени, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка и с помощью адвоката указать, что дальнейшая оплата за квартиру будет производиться с правом истребования («mit Vorbehalt»), а затем и обратиться в суд.

Примеры снижения квартплаты: за шум – до 11 процентов, за неисправный лифт, грязный подъезд – до 10%, за плесень – до 80 %, неисправное отопление – до 100 % (при определенных обстоятельствах можно даже переехать на время ремонта в отель).

Например, поводом для длительного снижения квартплаты могут служить: несоответствия с реальностью размера жилища или балкона, отсутствие в квартире оговоренного оборудования и др.

Повышение квартплаты

Повышение квартплаты – наиболее частая причина конфликтов между хозяевами жилья и квартиросъемщиками.

Те, кто живет в снятых квартирах в течение многих лет, часто замечают, что их квартплата, которую они до сих пор платят в соответствии с когда-то подписанным ими договором о найме, существенно ниже сегодняшней среднестатистической. Закон разрешает повышать квартплату максимум на двадцать процентов в течение трех лет.

Расторжение договора о найме

Законодательство различает два вида расторжения договора на аренду квартиры: штатное и чрезвычайное. При штатном расторжении по инициативе арендодателя он должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире – срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды – 6 месяцев, более 8 лет аренды – 9 месяцев.

Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан также известить арендодателя письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).

Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика, злостное нарушение договора и т.п.).

Выселение из жилища

В Германии без уважительной причины никого нельзя выселить. А уважительными по закону считается грубое нарушение договора, например, неуплата за квартиру за два и более месяцев в течение календарного года, регулярное нарушение порядка проживания в доме, захламление квартиры, порча имущества арендодателя, наличие агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п. и необходимость использования сдаваемой внаем квартиры самим хозяином или другими его родственниками.

Если для квартиросъемщика или членов его семьи выселение из жилища является особо тяжелым случаем (резкое ухудшение состояния здоровья, пожилой возраст, инвалидность, тяжелое хроническое заболевание, беременность, предстоящие важные экзамены, не оправданы вложенные в квартиру средства, невозможность найти подходящую квартиру и т.п.), то он может возражать против выселения за исключением случаев, когда квартиросъемщик проживает в доме на две – три семьи вместе с наймодателем, когда квартира арендуется временно и др.

Особая правовая защита при выселении

Особую правовую защиту квартиросъемщиков при выселении представляет собой право преимущественной купли (Vorkaufsrecht) для квартиросъемщика, трехлетняя отсрочка от выселения (Kündigungssperrfrist), в определенных регионах страны – отсрочка от выселения сроком до 10 лет.

В законе ФРГ существует также и правовое положение, обеспечивающее защиту квартиросъемщику, при котором действует принцип: купля, а также дарение, не нарушают отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях и впоследствии платить квартплату новому собственнику.

Рекомендации

Главная рекомендация: Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также если в процессе срока аренды, вы решили предъявить претензии домовладельцу или домовладелец предъявляет претензии вам.

В случае, если ваши интересы ущемляются, обязательно обращайтесь к адвокату по жилищному праву.

В данной публикации обозначены самые общие вопросы, связанные с арендой жилья. В регулярных публикациях Коллегии адвокатов КРИМХАНД будут освещены особенности и случаи из адвокатской практики, не только области жилищного права, но и семейного, уголовного и других сфер немецкого законодательства.

Если есть вопросы, то обращайтесь в Коллегию адвокатов Кримханд

Аренда квартиры в Германии

Аренда квартиры в Германии не так проста, как может показаться с первого взгляда. С одной стороны в этой стране действительно большинство населения живёт в арендованных апартаментах. Экономным немцам это кажется дешевле, чем покупка собственного жилья в ипотеку (пусть и с небольшим процентом). Вдобавок на содержание недвижимости нужно тратиться. Так что аренда квартиры в Германии – привычное дело.

С другой стороны это также означает большой спрос. Особенно – в крупных городах, рядом с хорошей транспортной развязкой. Очень много желающих снять 1-2-комнатную недвижимость. Поэтому иногда легче скинуться с друзьями и остановиться на варианте подороже.

Аренда квартиры в Германии

Стоимость квартир в Германии меняется в зависимости от земель и конкретного города. Но верхний предел в одном регионе одинаковый. Всё благодаря Mietspiegel – это законодательно установленный максимум, который арендодатели не могут превысить. Так что не удивляйтесь.

Учтите: большинство квартир – немеблированные. Иногда попадаются со встроенной кухней, но её часто приходится выкупать. Поэтому будьте готовы к дополнительным тратам.

Какие варианты лучше?

Фактически, есть всего 2 основных варианта поиска квартиры: через маклера (агентство) и напрямую. Раньше первый способ для будущих жильцов был дороже, потому что они платили 2,38 арендных платы риелторам. С 2015 года эти расходы перешли на арендодателей. Так что теперь для желающих снять недвижимость нет особой разницы.

Правда, многие собственники, всё же сдающие квартиры через агентства, подняли плату. Поэтому вы всё равно, в конечном счёте, возмещаете эту сумму. Но помните о верхнем пределе!

Вообще у поиска через риелторские компании есть свои преимущества. Во-первых, они предоставляют всю необходимую информацию. Во-вторых, если долго не получается найти квартиру, могут дать полезный совет. В-третьих, некоторые компании сдают собственную недвижимость.

Если выбрать аренду у хозяина, то получите возможность сразу же пообщаться с владельцем. Правда, в большинстве случаев для этого нужно владеть немецким, потому что 90% не знают английского, не говоря уже о русском. А так разницы нет: договор всегда оформляется официально, контролировать сверх необходимого вас тоже никто не станет, деньги переводятся на карточку.

Аренда квартиры в Германии: где ищут?

Сегодня 90% сдают недвижимость через Интернет. Есть сайты на английском языке:

  • Olx;
  • Easy WG;
  • At Home;
  • Easyflatshare;
  • Just Landed.

Но на немецком, конечно же, больше. Вот самые популярные проекты:

  • Immowelt;
  • Immobilienscout;
  • WG Gesucht;
  • Mitwohnzentrale;
  • Studenten WG.

Учтите, что все порталы развиваются, поэтому многие предлагают и перевод на русский язык. Но с владельцами всё равно придётся общаться на немецком языке.

Сейчас у желающих как снять, так и сдать квартиры всё большую популярность приобретают группы в Фейсбуке. Обычно их ищут по городам. Для примера можно привести сообщества из Берлина:

  • Short term accommodation Berlin;
  • Berliner Wohnungsbörse;
  • WG Zimmer Wohnung in Berlin.

По аналогичному принципу нетрудно найти группы и по другим городам. Кстати, если хотите арендовать недвижимость у бывших соотечественников, можно наткнуться на интересные варианты через вконтакте. Но выбор там, конечно же, намного меньше.

Сколько давать денег и за что?

Арендная плата зависит от общей площади и от района. На большинстве сайтов указываются две суммы: Kaltmiete (за саму квартиру), Nebenkosten (коммунальные услуги) и Warmmiete (итоговая сумма). Зачем вообще существует такое деление?

Так немцы показывают налоговым органам прозрачность получаемого дохода. Ведь им поступает только первая сумма. А вот вторая отчасти зависит от вас, то есть от вашего умения экономить электричество, газ, воду и прочее.

Между прочим, коммунальных услуг в Германии больше, чем в СНГ в среднем. Кроме привычных газа, электричества, воды, вывоза мусора, вы тратитесь на замену труб в доме, износ лифта (жильцов первого этажа это тоже касается) и услуги того, кто следит за внешним видом дома и за порядком.

При съёме квартиры вы платите Kaution. Это залог за квартиру, обычно он равен 2 месяцам арендной платы, иногда – 3, а вот больше уже запрещено законом. Его берут как гарантию того, что вы не просрочите очередной перевод, а также не сломаете и не испортите ничего в квартире. В противном случае его не вернут. Или же возьмут из залога часть, нужную на ремонт/замену сломанного.

Эту сумму переводят бывшему жильцу на счёт после того, как он съехал. По закону процесс может растянуться до полугода, на практике же речь идёт о 3-4 месяцах.

Имейте в виду: в Германии, конечно, правоохранительные органы работают неплохо, но это ещё не значит, что там нет мошенников. Если у вас просят Kaution и обещают выслать ключи по почте – проигнорируйте такое предложение. Или сообщите о нём в тематических группах. В лучшем случае оно очень сомнительное.

Требования к жильцу и документы

Как уже и говорилось, в Германии – невероятно большой спрос на квартиры. Поэтому поиск подходящего варианта может сильно затянуться. Проблема в том, что на один объект часто претендует до 20 кандидатов! Это не шутка: желающих снять относительно доступную недвижимость в удобном с точки зрения транспортной развязке месте очень много.

Вдобавок имейте в виду, что долгосрочная аренда в Германии иногда растягивается и на 10 лет. Так что для владельца квартиры очень важно выбрать себе жильцов, с которыми не будет проблем. Особенно с учётом того, что немецкое законодательство неплохо защищает арендаторов. Поэтому расторгнуть договор с ними иногда бывает, мягко говоря, сложно.

Вот почему собственники могут потребовать от вас Mietkostenfreiheitsbescheinigung. Это страшное слово на самом деле означает документ, показывающий, что у вас нет долгов перед предыдущим владельцем квартиры. Заодно вы демонстрируете свою благонадёжность.

Кроме того, Gehaltsnachweis тоже очень пригодится. Так называется справка о доходах за последние 3 месяца. Если вы – индивидуальный предприниматель, например, фрилансер, можете принести бумагу из налоговой. Не лишней будет и Kontoauszüge, то есть выписка, показывающая состояние счетов за последние 3 месяца. Она демонстрирует платежеспособность.

Сегодня многим работодателям нужна справка от Schufa. Так называется частная немецкая компания, отслеживающая кредитные истории и вообще все выписки по счетам. По ней можно увидеть, не было ли у конкретного человека проблем с оплатой чего-либо. И, конечно же, вам пригодится копия паспорта или Ausweiskopie. Кстати, согласно последним законодательным нововведениям агентство недвижимости обязано сделать её даже при простом показе квартиры.

Собственно, на этом всё. Если вам понравится квартира, а вы – владельцу, можно будет заключить договор. Который, конечно же, нужно обязательно внимательно прочитать. Но в этом-то нет ничего нового или удивительного. Надеемся, у вас получится быстро найти квартиру. Удачи!

Ссылка на основную публикацию