Покупка недвижимости нерезидентом в России

Покупка недвижимости нерезидентом в России

Заместитель Председателя Правления МКА “Право и Защита”

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.

Конечно, чаще всего иностранные граждане – это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны, такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе – Конституции РФ.

Согласно ст.62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием, как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст.1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст.2 ФЗ “О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ” от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.

На основании ст.7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст.15 того же закона).

Перечень необходимых документов для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указан в ст.17 ФЗ “О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ”:

– документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;

– вид на жительство или разрешение на временное проживание;

– документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;

– постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:

– вид на жительство или разрешение на временное проживание;

– документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Так же как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица – способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст.17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст.1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст.1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст.21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Покупка недвижимости в России нерезидентами

покупка жилья иностранцем

Покупка квартиры в России иностранцем: юридические риски

Процедура покупки недвижимости нерезидентами в России не отличается от процедуры приобретения недвижимости гражданами других стран. Конечно, есть определенные незначительные ограничения по:

Недвижимости в рамках государственной и коммунальной собственности.

Иностранное физическое лицо имеет возможность приобрести право собственности на земельный участок несельскохозяйственного назначения, которая расположена в пределах населенного пункта.

Нерезидент может стать собственником земли не сельскохозяйственного назначения, расположенной за пределами населенного пункта участка, если на ней есть объект его/ ее собственности (недвижимое имущество). Все ограничения накладывают на иностранных граждан, являющихся физическими лицами или юридическими лицами, зарегистрированными за рубежом. Если иностранное юридическое лицо зарегистрировано в Российской Федерации, считается резидентом, поэтому никакие ограничения на нее не действуют.

В некоторых странах мира покупка недвижимости нерезидентами имеет льготы. Например, гражданство страны, где приобретено недвижимость, вид на жительство, снижение налогов или их отмены, и тому подобное. В России таких привилегий не предоставляют, однако все иностранные граждане при покупке недвижимости могут пользоваться такими же правами, как и россияне. По мнению экспертов, иностранный опыт по приобретению автоматического гражданства после покупки недвижимости мог бы привлечь иностранные инвестиции из арабских стран и Китая. Расположение России позволяет приблизиться и к Европе и Азии, так и гражданство нашей страны привлекательно для некоторых иностранцев.

Преимуществом для иностранцев, инвертирующих в нашу страну суммы в размере 100 тыс. долларов США, и более. Есть возможность получения разрешения на иммиграцию в России, также санкционирует оформления удостоверения о постоянном месте жительства. Однако иностранная инвестиция отличается от покупки недвижимости нерезидентами, тем, что сначала эти средства регистрируют на территории нашей стране, а уже потом, их разрешено использовать для приобретения недвижимости.

Читайте также:  Замена водительского удостоверения по истечению срока действия

Что нужно иметь нерезиденту, чтобы купить недвижимость в России

Иностранцу, который решил приобрести жилье в Российской Федерации, нужно обратиться в налоговые органы, чтобы получить идентификационный номер, который оформляют в течение двух недель. Чтобы иностранцу заказать идентификационный номер, нужен перевод его паспорта. Также следует знать, что при продаже купленной недвижимости могут появиться проблемы с возвратом безналичных средств, а также уплатой процентов, если недвижимость была продана дороже, нежели куплено.

Законодательные нормы предусматривают безналичный расчет при покупке недвижимости на сумму свыше 300 тысяч рублей. Речь идет и о резидентах, так и нерезидентах. Поэтому в России перечислять средства на карту нужно с дебетового счета государства, резидентом которой является иностранное лицо. Пересекая границу, имеющиеся средства нужно за декларировать, чтобы их легализовать при внесении на счет. Однако эта процедура намного сложнее, нежели простой банковский перевод. Также важно уже в России, перевести средства с иностранного счета на инвестиционный. Это дает возможность, продавая недвижимость, получить всю сумму обратно, не выплачивая налогов. Однако такое положение действует только в отношении той недвижимости, которая была продана не дороже, нежели приобретено.

покупка жилья

Покупка жилья в новостройке

Юридические риски сделки с недвижимостью .

покупка жилья иностранцем

Покупка недвижимости в России нерезидентами

Процедура покупки недвижимости нерезидентами в России не отличается от процедуры приобретения.

договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор составляется для обеспечения продавцу стопроцентной гарантии на совершение сделки в определенный срок.

ошибки при покупке квартиры

5 ошибок при покупке квартиры у застройщика

Большинство застройщиков квартир в Кемерово работают без услуг риэлтора, связываясь непосредственно с покупателем.

квартира полученная по наследству

Недвижимое имущество полученное по наследству

Одними из рисковых видов недвижимости являются квартиры и дома, полученные по наследству. Приобретая такое жилье, покупатель может его потерять, если появится новый наследник.

покупка жилья

Сделка на вторичном рынке

При покупке и продажи квартиры на вторичном рынке мы не обязаны подписывать предварительный договор в письменной форме, но его заключение может оказаться он полезным.

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры при сделке с недвижимостью между резидентами и нерезидентами

В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём.

Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

  1. Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счёт, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
  2. Расчётный счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
  3. Счёт должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что неважно, продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчёт как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

Как иностранцу купить квартиру в России? Может ли он это сделать сам и при каких условиях?

Вопреки расхожему мнению, совершить куплю-продажу недвижимости в России иностранцам совсем несложно.

Для нерезидентов (резидент – это лицо, проживающее на территории России не менее 12 месяцев, не покидающее пределы страны более, чем на 6 месяцев и только с целью лечения и обучения) действует щадящее (в отличие от стран Евросоюза) законодательство, отсутствуют бюрократические проволочки, а отличия в процессе купли-продажи от рядовых граждан несущественны.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли по закону иностранцам купить или продать жилье в РФ?

Согласно законодательству, иностранцы имеют право покупать и продавать квартиры, дома, таунхаусы и землю, как и граждане России, но с небольшими особенностями в условиях приобретения и ограничениями на определенные земли.

Вопрос купли-продажи жилья иностранцами регулируют:

  1. Конституция РФ (п. 3 ст. 62). . . . . .

Условия для нерезидентов

Главным отличием приобретения (продажи) жилья для иностранцев является запрет на приобретение определенных земель:

  • В приграничных территориях.
  • В закрытых территориальных образованиях.
  • На территории объектов оборонной промышленности или транспортной инфраструктуры.
  • Государственных природных заповедников.
  • Сельскохозяйственного значения.
  • Континентального шельфа и лесного фонда.

На этом ограничения заканчиваются, а в сделке купли-продажи остаются лишь несколько нюансов.

Процедура купли-продажи недвижимости с участием иностранного гражданина

Перечень необходимых документов

В сделке купли-продажи иностранным гражданам необходимо иметь следующие документы:

    Подтверждающие право нахождения на территории Российской федерации:

  1. Виза.
  2. Миграционная карта.
  3. Вид на жительство.
  4. Разрешение на временное пребывание.
Если недвижимость приобретается

Иностранный гражданин может сделать покупку недвижимости через доверенность, которая также оформляется нотариально. Целесообразней, если доверенное лицо имеет Российское гражданство – это упростит весь процесс покупки.

Если жилье реализуется

При продаже недвижимости нерезидентом необходимо иметь стандартный перечень необходимых документов при купле-продаже:

  • Технический паспорт квартиры. Нужен он для подтверждения отсутствия незаконной перепланировки.
  • Выписка из лицевого счета. Она показывает, что нет долгов по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. В ней указываются все лица, прописанные в квартире.
  • Справка об отсутствии задолженности. За домофон, телевидение, интернет и проч..
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Она показывает, есть ли какие-то обременения на квартиру. О том, как продать залоговое жилье, мы рассказывали здесь.

Заключение договора

Единственное значимое отличие при заключении договора купли-продажи с нерезидентом – это дублирование его на родном для иностранца языке при желании.

Остальные пункты остаются стандартными:

  1. Наименование документа (заголовок, дата и место заключения).
  2. Стороны договора (ФИО и паспортные данные).
  3. Предмет договора (наименование недвижимого имущества и его характеристики).
  4. Суть договора (переход права собственности на основании купли-продажи).
  5. Цена.
  6. Перечень лиц, которые сохраняют право пользования недвижимостью.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры иностранцем
Читайте также:  Аэропорт Южный в Орле:история и текущие перспективы развития в 2022 году

Порядок расчета

Согласно российскому законодательству, расчет за недвижимость должен быть только в рублях, при этом цену квартиры можно записать в иностранной валюте, согласно курсу. Возможны любые формы расчета:

  • Из рук в руки.
  • Через банковскую ячейку.
  • Путем безналичного перевода денежных средств со счета на счет.

Особенности при регистрации сделки

Каких-либо особенностей при регистрации сделки с иностранным гражданином нет, она будет стандартной:

  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Заявление о регистрации прав собственности.
  • Паспорт с нотариально заверенным переводом.
  • Договор купли-продажи.

Пошлина и сроки оформления документов

Покупка недвижимости в Российской федерации не облагается налогами, в отличие от многих европейских стран. Необходимо лишь оплатить пошлину за регистрацию права в Росреестре, одинаковую для граждан России и иностранцев – 2000 рублей.

Что же касается сроков государственной регистрации документов, то они также одинаковы для резидентов и нерезидентов и составляют – 12 рабочих дней.

Платится ли налог?

В налоговом законодательстве относительно налогообложения нерезидентов произошли существенные изменения. Согласно ФЗ №424 от 27 ноября 2018 года, теперь нерезидентам тоже можно не платить НДФЛ при продаже имущества, которое было в собственности больше минимального срока:

УсловияСрок владения
Недвижимость приобретена до 2016 г.3 года
Недвижимость приобретена с 1 января 2016 г.5 лет
Недвижимость передана в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года

Сама же сделка купли-продажи налогом не облагается, но это не относится к налогу на имущество, который является обязательным как нерезидентам, так и россиянам, и облагается в установленном размере.

Внимание! Налог относится к региональным, так что его ставка высчитывается на уровне муниципалитетов, зависит от кадастровой стоимости объекта и выплачивается ежегодно.

Какие могут быть риски?

При заключении договора купли-продажи с иностранными гражданами могут возникнуть определенные риски. В них входят как общие риски с куплей-продажей недвижимости, так и частные, связанные с участием в сделке иностранцев. К ним относятся:

  • Отказ в государственной регистрации в связи с нарушением условия предоставления необходимых сведений (отсутствие нотариального заверения у перевода паспорта).
  • Незаконность нахождения на территории страны (просрочена виза или отсутствует вид на жительство).
  • Ограничения, связанные с условиями покупки недвижимости иностранцами (например, в приграничных территориях или на закрытых территориальных объектах).

Но особо беспокоится по этому поводу не стоит, если вы тщательно проверяли документы еще на стадии заключения договора и внимательно ознакомились с законодательством, регулирующим вопросы приобретения жилья иностранцами.

Для наших читателей мы подготовили ряд других интересных статей по теме купли-продажи жилья в новостройках и на вторичном рынке. Читайте о том, как реализовать или приобрести квартиру, долю в ней или комнату в общежитии или коммуналке, что такое альтернативные и нотариальные сделки, как купить или продать жилье без посредников и что нужно знать об услугах риэлторов, а также как заключить договор с юридическим лицом или несовершеннолетним собственником.

Уже не один год правительство Российской федерации думает об ужесточении правил и усложнении процедуры приобретения недвижимости для иностранных граждан. Но пока эти предложения остаются только разговорами, у иностранцев есть возможность без особого труда стать владельцем собственного жилья в России.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?

Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.

Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru

Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.

Можно оформить сделку по доверенности

Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.

Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru

Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru

На что имеет право поверенный:
  • показывать квартиру;
  • проводить переговоры с потенциальными покупателями;
  • обсуждать условия сделки с покупателем;
  • собирать документы для сделки;
  • заключать договор купли-продажи;
  • подавать документы на регистрацию.

Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.

Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.

Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.

Как получить деньги за квартиру

Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).

Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.

Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.

Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.

Какой налог платить нерезиденту

Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.

С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru

С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru

Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.

Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.

В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.

Минимальные сроки, если недвижимость:
  • приобретена до 2016 года — 3 года;
  • куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
  • получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
  • получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.

К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.

Читайте также:  Фото Национального парка Дзанга-Ндоги

Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.

Опасные связи: с кем чревато совершать сделки с недвижимостью

Многоэтажная застройка

Наученные горьким опытом, люди теперь опасаются заключать сделки с недвижимостью, если контрагент относится к потенциальной группе риска – например, кажется наркозависимым. Нотариус Москвы Елена Образцова рассказывает читателям сайта “РИА Недвижимость”, кто из “подозрительных личностей” действительно опасен, а с кем можно смело совершать сделку.

В отношении заключения сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает иностранный гражданин, никаких особенностей российским законодательством не предусмотрено. На территории нашей страны они могут продавать и покупать объекты недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, например, покупка земельных участков, имеющих особый статус, стратегическое значение.

Согласно российскому законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Бывают случаи, когда собственник намеренно скрывает факт состояния в браке, чтобы не согласовывать сделку, к примеру, с супругой. Это может привести к тому, что впоследствии, узнав о продаже совместной недвижимости, неосведомленная супруга пойдет оспаривать сделку в суд. Выиграть дело в такой ситуации – не составит труда. При этом невиновный приобретатель недвижимости рискует понести крупные финансовые потери и, в целом, попадает в неприятную ситуацию необходимости срочного поиска другого жилья.

Поэтому не лишним будет обратиться к нотариусу, который проверяя документы, может обратить внимание на определенные нюансы. Посредством системы электронного межведомственного обмена сведениями нотариусы имеют доступ к Единому государственному реестру ЗАГС, благодаря чему могут оперативно проверить семейное положение продавца недвижимости.

Кресло судьи

Лица, прибывающие в исправительных учреждениях, являются дееспособными, и закон не устанавливает для них каких-либо ограничений при заключении сделок с недвижимостью.

Конечно, ввиду специфики ситуации существуют некоторые особенности распоряжения своим имуществом. Наиболее распространенным способом распоряжения имуществом в данном случае является нотариально удостоверенная доверенность, на основании которой доверители совершают сделку. В доверенности желательно прописать конкретно, какую операцию представитель вправе совершить. Например: «Продать квартиру по адресу . подписать договор купли/продажи и получить следуемые мне деньги. », чтобы потом сам же осужденный не оспаривал, что он не знал, не понимал, что подписывал, или имел ввиду что-то другое.

Страхование недвижимости

Неплательщики алиментов, также как иные должники (плательщики ипотеки, лица, в отношении которых возбуждено исполнительное производство) являются дееспособными и соответственно могут совершать сделки по своему усмотрению.

В данном случае покупателю необходимо обязательно проверить отсутствие ареста на имущество или наличие исполнительного производства в отношении должника, которое может повлечь исполнение его обязательств за счет реализации его имущества в порядке исполнительного производства.

Чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением сделки. Нотариус обязательно проверит отсутствие арестов и запрещений, наличие обременений в виде ипотеки. Причем все это нотариус сделает в максимально короткие сроки, что освобождает человека самостоятельно бегать и собирать различные справки и выписки, необходимые для оформления сделки. Кроме того, нотариус подробно разъясняет сторонам все правовые последствия сделки, таким образом вариант использования в дальнейшем продавцом аргумента “я не понимал, что делал и к чему приведет моя подпись на договоре” исключается.

Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей недвижимости. Как только гражданин вступает в процедуру банкротства, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки.

Как показывает практика, чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи.

Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, рекомендуется также соблюдать некоторые правила: не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относится к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее 3 лет назад (срок исковой давности по данного рода делам).

Дополнительной гарантией законности сделки будет являться обращение к нотариусу, который перед заверением договора проверит, есть ли продавец в реестре банкротов. Сегодня, все российские нотариусы имеют возможность запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы через систему электронного межведомственного обмена данными.

По возможности нужно избегать заключения сделок с данной категорией граждан.

Если гражданин состоит на учете в ПНД, наркодиспансере или является алкоголиком, но при этом не лишен дееспособности – у него нет опекуна и он действует самостоятельно. Конечно, в таких случаях рекомендуется обязательно проводить медицинское освидетельствование на предмет его сделкоспособности. То есть может ли такое лицо совершать сделку, понимает ли ее последствия.

Однако данный факт может определить только экспертная медкомиссия после соответствующего освидетельствования. В любом случае, лучше подстраховаться и заключить сделку у нотариуса, который не только проведет правовую экспертизу всех документов, но и проверит, отдают ли себе отчет стороны соглашения в отношении совершаемого ими юридически значимого действия. Если состояние кого-то из присутствующих действительно вызывает сомнения, нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения. Кроме того, в случае возникновения споров в суде как весомое доказательство можно применить видеозапись из нотариальной конторы. Нотариус всегда разъясняет все нюансы сделки, проверяет волеизъявление гражданина и его дееспособность.

Для начала важно понимать, кто именно считается недееспособным лицом.
Таким гражданин может быть признан только по решению суда, на основании, как правило, комплексной медицинской экспертизы.
Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости требуется и в случае недееспособности гражданина.

Недееспособному лицу назначается опекун, который и представляет его интересы. Во всех остальных случаях, даже если у человека травма или болезнь, которые не привели к потере рассудка — он дееспособен, даже если не может смотреть, читать, говорить или писать.

В таких случаях для оформления документов привлекаются сурдопереводчики и другие специалисты. В данном случае, человек находится в сознании и может сам выразить свою волю.
Если человек после подписания документа выздоравливает или умирает – это никак не затрагивает сделку, так как юридически значимым является состояние человека в момент сделки. Опекунам в подавляющем большинстве случаев запрещено распоряжаться имуществом подопечного, поэтому такие сделки не оспариваются ввиду их отсутствия на практике.

Что касается лиц, содержащихся в Психоневрологических диспансерах (интернатах), то они также обладают дееспособностью и имеют право распоряжаться своим имуществом. Согласие на проведение сделки в отношении этих лиц, также выдает орган опеки и попечительства.
Если было выдано какое-либо незаконное распоряжение на отчуждение имущества подопечного, то оно может быть оспорено как незаконное и нарушающее интересы недееспособного лица.

Сделки с участием несовершеннолетних также требуют осторожности. На отчуждение имущества несовершеннолетнего требуется получение согласия органов опеки и попечительства.

Важно, что даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Как правило, его выдают, если после отчуждения на имя несовершеннолетнего приобретается иной объект, не уступающий по характеристикам продаваемому (площадь, стоимость, год постройки и так далее). Иными словами, положение ребенка от заключаемой сделки должно только улучшиться. Случаи бывают разные, поэтому инспектору необходимо все разъяснить в деталях. Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. Пусть и с меньшей площадью, но в новом районе рядом со школой. То же самое касается и остальных сделок – сдача в аренду, размен и прочие.

Дети на Поклонной горе

В “группе риска” для покупателей значительную долю составляют одинокие пожилые люди. Нередко они обижаются на родственников из-за недостатка внимания и ищут помощь и поддержку у чужих люде, а в результате заключают с посторонними, но сумевшими вызвать их доверие, лицами договоры пожизненной ренты, дарения, пишут завещания, которые потом оспариваются наследниками в суде.

Для того чтобы минимизировать риски при заключении сделок с собственниками преклонного возраста, рекомендуется не просто взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что гражданин не состоит в нем на учете, но и провести добровольное медицинское освидетельствование. В таком случае, профессиональные врачи-психиатры подтвердят способность человека отдавать отчет своим действиям и понимать смысл совершаемого. Такие медицинские документы в случае очевидной необходимости обязательно потребует и нотариус, ведь по закону он не может удостоверить сделку без уверенности в осознанности и добровольности действий сторон.

Дополнительной гарантией, защищающей сделку в случае оспаривания, будет нотариальная видеофиксация совершаемой сделки. Нужно понимать, что любой удостоверенный нотариусом акт обладает повышенной доказательственной силой. То есть просто так взять и расторгнуть сделку невозможно, если она совершена в нотариальной форме.

Ссылка на основную публикацию