Недвижимость в Черногории: все плюсы и минусы

Мой опыт покупки недвижимости в Черногории

Решил поведать о том, как мы покупали квартиру в Черногории. Сразу же скажу, что эпопея с покупкой недвижимости у нас заняла почти два года. Изначально перед нами стояла достаточно сложная задача, купить квартиру площадью около 70 метров, потратив на это не более 100 000 евро. Когда мы только выезжали в Черногорию, задача казалась вполне реальная, мы, как и многие иммигранты думали, что на сайтах агентств недвижимости цены завышают, а, уже находясь в стране можно найти, что то и по нормальным ценами. Увы, реалии оказались совсем не радужными. Относительно недорогие квартиры действительно в Черногории встречаются, но, то, что предлагается – покупать не хочется. Нормальные квартиры стоят дороже. Насколько дороже это вопрос, не смотря на то, что мы два года искали жилье, я толком не понял, сколько же оно может стоить скажу только одно, что такие объекты, которые нам реально понравились дешевле 1800 евро за метр я не видел. Увы, по такой цене у нас не хватало денег, что бы купить квартиру площадью не менее 70 метров, как мы планировали изначально. Конечно, можно было бы купить квартиру меньшей площади, но, семье проживать в маленькой квартирке будет не комфортно, да и честно говоря, как то не по душе мысль, что надо отдать около ста тысяч евро за пятидесяти метровую квартиру.

Здесь уместно рассказать пару слов о работе большинства русских агентств недвижимости. К слову сказать, хорошо работающие агентства в Черногории есть, я нашел аж две штуки))) С большинством работать очень тяжело. Проблемы у нас с ними были следующие:

  1. Большинство не отвечают на письма, или отвечают спустя несколько недель.
  2. Забывают тебе перезвонить.
  3. За многими приходится бегать, что бы они нашли тебе время показать квартиры.
  4. Почти на всех сайтах агентств, предложения по квартирам не актуальные, либо не правильные цены, либо самих предложений уже нет в наличии.
  5. Один раз нам пытались впарить проблемную недвижимость. Об этом случае стоит рассказать подробнее. Нашли квартиру, хорошо построенную, большую, в более менее нормальном районе. Стоимость была 95 000 евро и это за квартиру, площадью 120 метров. У нас естественно слюни текут, а тут риелтер еще говорит, поговорила с хозяйкой квартиры, она согласна скинуть 7 000 и это при том, что мы о скидке и не просили. Ну чего думаем, надо брать. Изучаем документы и выясняем, что дом построен на чужой земле. Спрашиваем у риелтера «как так», тут же стали из «друзей» врагами.

В общем, в конце концов, мы нашли пару вменяемых агентств, с помощью которых посмотрели некоторые варианты. Но, нормальные цены видели только на квартиры 30 летней давности или в тех локациях, в которых жить не очень хорошо. Найденные нами агентства работают хорошо, просмотрели варианты, но мы ничего не выбрали. Либо дорого, либо плохо. Что такое в нашем понимании «плохо»? Разумеется, хочется как то более менее нормальный район, не обязательно на первой линии, но не в Сутоморе (пригород Бара) же жить, и не на Сушчепане (это район одного из городов побережья). Хочется хорошо построенный дом, в котором не будет потом проблем. Ну и т.д. Отлично построенные дома в Черногории есть, но, по соответствующим ценам. А из того, что подешевле, если в более менее нормальном месте, то….ну вот Вам пример, приходим смотреть большую квартиру, около 100 метров, цена приемлемая. До моря буквально метров 200, по дому видно, что строили хорошо, нормальная теплоизоляция. Вроде как все отлично. Заходим в квартиру…..вот как так можно проектировать, архитектору руки нужно оторвать. Одна большая комната, огромная терраса и куча крохотных комнат. Т.е., вроде как квартира большая, но, она не функциональная. Две ванные, такие, что там еле протискиваешься, спрашивается, почему не сделать одну большую ванную и еще один отдельный туалет? Выходим на улицу, представьте картину, многоквартирный дом, а парковочных мест предусмотрено всего несколько штук. Я это описываю не для того, что бы рассказать об одном доме, который мы видели, а для того, что бы показать, что именно можно купить относительно дешево. Еще раз пишу, что интересных предложений, которые соответствуют нашему пониманию качества дешевле 1800 евро за метр мы в Черногории не встречали, и это за два года поисков, почти за два года.

Мы обдумывали купить квартиру в доме на этапе строительства. Но, решили, что в этом есть риск. Да, в Черногории мошенничество не так распространено как в России, да, риски меньше, но, все равно они есть.

Тут у нас возникла мысль, а не построить ли дом самим. Ну, согласитесь, звучит логично, самому можно построить дешевле, чем купить. Вам такая мысль в голову не приходила? Начали узнавать, выяснилось, что да, строить выгодно, но, относительно большие дома. Со ста тысячами евро строить не имеет никакого смысла, очень высокая получается себестоимость. Можно построить дом в доле, с какими-то приятелями, ну, скажем на три семьи, скинулись по 90-100 тысяч и построили трехквартирный дом, где каждому будет принадлежать по большой квартире. Идея хорошая, реальная, но, к сожалению, у меня в Черногории нет приятелей, которые хотят строить дом, а с малознакомыми людьми затевать какие то мероприятия рискованно. В итоге, пришлось от идеи со строительством отказаться.

Все закончилось тем, что купили квартиру в строящемся доме в Герцег Нови. Вы помните, я выше писал, что покупать в строящемся доме на наш взгляд несколько рискованно, и мы от таких вариантов отказывались. Но, тут ситуация несколько иная. Во-первых, этот дом начал строится не абы где, а в лучшем районе города, в котором мы давно хотели иметь квартиру. На наш взгляд в лучшем районе, возможно, кому то какие-то другие районы нравятся.

Вот, отметил место на карте, это в Герцег Нови.

Во-вторых, эту квартиру строил не абы кто, а фирма с очень хорошей репутацией. И, что более важно, мы видели дома, которые они строили ранее, качество на пять баллов, у ребят с головой все в порядке. Что еще понравилось, что прошлые дома они строили на заемные деньги, а сейчас уже строят на свои, т.е., проблем с финансированием быть не должно, причем строят сразу же два дома. В общем, к этим строителям уровень доверия выше, чем не пойми к кому. Сколько стоит это удовольствие? На начальном этапе строительства покупка квартиры нам вышла в 1400 евро за метр, по местным меркам весьма умеренная цена. Продолжительность строительства дома около года. Заключение сделки у нотариуса вместе с оплатой услуг судебного переводчика вышла немногим более четыреста евро. Квартира находиться в 500 метрах от моря, площадь 68 метров, есть пяти метровый балкон.

Мой опыт покупки недвижимости в Черногории.

Опасение четвертое: стоит только купить дом и изоляция обеспечена

Конечно, зачем учить черногорский или английский язык, если вас и так прекрасно понимают, но тогда какой смысл переезжать в эту чудесную страну, зачем нужна эта недвижимость у моря недорого, если вы не вливаетесь в культуру Монтенегро и не проникаетесь его самобытностью.

Стоит ли приобретать недвижимость в Черногории на побережье.

Покупка недвижимости в Черногории

Черногория — это страна в Юго-Восточной Европе, на западе Балканского полуострова. Омывается Адриатическим морем.

Для туристов в Черногории есть все условия для комфортного отдыха: недорогие цены, мягкий климат, чистых воздух, море, и конечно, особая атмосфера. Благодаря этому в Черногории каждый год наблюдается большой поток туристов, что создаёт хорошие условия для инвесторов и не только для них. Приобретение недвижимости в Черногории позволяет приезжать на отдых и наслаждаться страной, проживая в собственном доме.

Цены на недвижимость начинаются от 40.000 евро. За такую стоимость можно приобрести небольшую квартиру-студию площадью 20-25 кв. м. Особой популярностью пользуются объекты, расположенные в Которе, Будве, на полуострове Луштица и на юге страны.

В стране действительно очень чистый воздух, который обладает полезными свойствами, благодаря морю и горам.

Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?

Пост автора телеграм-канала «на пенсию в 35» для нашего блога. Личный опыт.

2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.

Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.

Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники.

Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме.

Локация показалась нам в тот момент удачной. Пара километров от Будвы. От моря пешком метров 500-700. Все как любят туристы.

Цена объекта в 2006 году составила 100 000 долларов. Тогда отец уверял маму убедительным аргументом — “это наша пенсия”.

Сейчас в 2019 году мы продаем эту квартиру за 50 000 долларов! Прямые убытки более 50%! Сколько еще сожрала инфляция. Допустим, еще 25%. Кроме того, выяснилось, что наш дом не легализован!

Сколько можно было заработать, разместив эти деньги на фондовом рынке? Ну, если грамотно поймать кризис 2008 года, то можно было бы легко выйти с десятикратным ростом капитала за 13 лет. Это миллион долларов! То есть та самая пенсия для моих родителей.

Теперь давайте по пунктам перечислим все наши ошибки:

Свое жилье нужно только если ты им пользуешься 365 дней в году. За все время жизни я побывал в Черногории всего 1 раз. Родители там были 3 раза. С завидной регулярностью туда выбиралась только сестра с детьми. Обычно это были поездки на 4-8 недель.

Я посчитал, если бы она просто снимала за 500 евро жилье, то за 10 лет поездок это обошлось бы максимум 5000 евро.

Не считали расходы. А это ой как немало. За 13 лет владения налог за имущество составил что-то около 3000 евро. Коммуналка — 4000 евро. У нас общедомовые расходы. Стоимость равномерно распределяется на всех жильцов. Приходится платить за все. Даже если совсем не потребляешь услуги. Вроде не так много за такой большой период. Но! Эти 7000 евро можно было бы просто потратить на аренду жилья в других странах.

Надежда на рост цен. Мы были уверены, что через 5-10 лет придут новые “богатеи” и купят квартиру уже за 200.000 долларов. Русских после кризисов 2008 и 2014 годов как ветром сдуло. Сегодня жилье в Черногории покупают турки, англичане и немцы. Тщательно отбирают объекты, утаптывают продажную цену в пол.

Надежда на аренду. Ну ладно, раз мы там не живет, давайте организуем себе небольшой арендный бизнес. Была уверенность, что жилье не будет простаивать. Это не так. Сезонность очень бьет по карману. Если заселять в сезон, то можно получать до 500 евро в месяц. Но если заселяешь людей на долгосрок, то это уже жалкие 200-300 евро.Пробовали подзаработать в таком режиме. Значимой доходности так и не увидели.Еще был негативный опыт заселения знакомых. Попросили друга семьи присмотреть за квартирой. В итоге там жили все его друзья и родственники. Счет на оплату электричества за 11 месяцев — 450 евро. А друг отнекивался: “да вы что, никто не жил”.

Юридические проблемы оставил на десерт. Черногорская недвижимость очень похожа на недвижимость в Сочи. Куча самостроя на “золотой земле”. Сия участь не миновала и нас. Оказалось, что дом, в котором мы купили квартиру, не легализован. В Черногории действует своя система разрешений на строительство. Наш дом построен без нужных бумаг. То есть это бомба замедленного действия. С одной стороны — он расположен в очень хорошей локации. С другой — новые покупатели знают эту особенность и не очень то стремятся покупать такие объекты. Никто вообще в те годы не мыслил категориями юридической чистоты. Русские юристы просто не могли знать о подобных проблемах. А местным барыгам нужно было лишь впарить товар.

Что происходит с продажей дома сейчас?

Я столкнулся с ужасным сервисом местных агентов:

  • У дома есть проблемы. Он не легализован. Мне не объяснили что с этим делать. Снижать цену? Легализовать? Сколько это может стоить? Можно ли продать без легализации?
  • Мне никак не помогли с формированием цены. Переложили эту ответственность на меня.
  • Мне не помогли с фото. Пришлось самому заказывать фотографа.
  • Я просил помочь с размещением объекта на зарубежных площадках. Ведь покупают не только россияне, но и турки, немцы, британцы. Делать они этого не умеют (языковой барьер, видимо). Некоторые вроде работают с посредниками. Но это не точно.
  • Я довольно долго просил риелтора приехать и посмотреть объект. Это произошло только через месяц. В качестве аргумента мне говорили, что сейчас август месяц, сезон. Их агентство сидит в городе Бар. А от него ехать по пробкам 3 часа туда, и три часа обратно. Дичь!
  • Никто из риелторов не может точно объяснить как обычно проходят сделки с точки зрения логистики (передача денег и др.).

Сейчас процесс продажи состоит из того, что я раз в 2-3 месяца звоню и прошу агента снизить цену на 5-10%. Самому интересно сколько еще продлится это безобразие. Звонков нет вообще.

Подписывайтесь на телеграм-канал Fuck you money.

Все как любят туристы.

Климат и природа Черногории

Что и говорить, страна расположена в таких широтах, где курортный сезон длится больше полугода. Зимы здесь мягкие, снега не бывает практически никогда. Но климат Черногории сильно изменяется в зависимости от региона.

В прибрежной полосе средняя температура летом составляет 20-30 градусов, а зимой 5-10 градусов. Осадков выпадает мало, хотя в ноябре-январе дожди идут довольно часто. На расстоянии 10 км от берега находится плоскогорье, которое считается одним из самых дождливых мест в Европе. Температуры здесь примерно на 5 градусов ниже, чем на побережье.

За плоскогорьем находится равнина, которую горы защищают от влияния Адриатического моря. Из-за этого здесь средняя температура летом составляет 30-32 градуса, а зимой 0-10 градусов. Весной и летом дождей почти не бывает, но осенью и зимой среднее количество осадков 300-600 мм в месяц.

О природных богатствах страны можно говорить очень долго. Здесь встречается все – галечные и песчаные пляжи, скалы, горы со снежными вершинами, глубокими долинами и водопадами. В равнинной части страны преобладают леса, в Черногории много красивых озер и рек с водопадами.

Природа в Черногории исключительно красива (см. Фото внизу страницы), независимо от того, в какой части страны вы решите поселиться. Поэтому те, кто выезжает на ВНЖ в Черногорию могут подобрать себе место по душе.

Осадков выпадает мало, хотя в ноябре-январе дожди идут довольно часто.

Недвижимость в Черногории.
Что ждать россиянам в ближайшие годы

Черногория вот уже как лет пятнадцать притягивает взгляды и внимание россиян, многие из которых рассматривают эту страну не только как место отдыха, но и в качестве «дальней дачи» или страны постоянного проживания. Попробуем разобраться во всех аспектах этого интереса.

Начну с недавнего исторического прошлого. После развала социалистической Югославии, в состав которой входила Черногория, она стала членом союзного государства Сербия-Черногория. В 2006 году, по результатам референдума, с небольшим перевесом было принято решение о полной самостоятельности этого государства. Сразу после получения самостоятельности, власти страны главной целью провозгласили вступление в Евросоюз, в качестве национальной валюты был принят Евро.

Забавно, что, приняв такое решение власти Черногории, не удосужились спросить об этом у Европейского банка. В силу различных факторов, правительство страны приняло решение увеличивать доходную часть бюджета в основном за счет поступлений от сферы туризма и отдыха. Вот здесь и кроется одна из причин интереса для россиян, для которых въезд в Черногорию стал безвизовым.

Нам можно было находиться здесь в течение трех месяцев каждые полгода, имея на руках только действующий загранпаспорт. Конечно, вторым мощнейшим фактором, привлекающим россиян, является великолепная природа и благодатный климат. Не буду подробно останавливаться на описании красот Черногории. Могу лишь сказать, что мир довелось посмотреть, и вот это сочетание Адриатического моря, гор, заливов, рек и озер, меня привели в восторг. Это ощущение осталось до сих пор.

Пик интереса россиян к Черногории пришелся на период между 2006 и 2008 годами. В это время иностранцами, в том числе гражданами России, массово стали раскупаться земельные участки, дома, виллы и квартиры. Поначалу невысокие цены на черногорскую недвижимость стали расти, причем в основном по «вине» россиян. Львиная доля покупателей была жителями Москвы, где, как известно цены на недвижимость очень высокие. Достаточно было продать обыкновенную двухкомнатную квартиру и купить в Черногории приличную квартиру или домик на побережье теплого моря. Самым излюбленным местом для россиян стал небольшой городок под названием Будва. Недаром впоследствии его стали называть «Москва на море». У черногорцев появилось понятие «русская наценка».

Ажиотаж по поводу Черногорской недвижимости длился вплоть до лета 2008 года, когда цены были уже максимальные. Многие покупали здесь недвижимость просто от того, что им понравилась страна и невысокие по сравнению с раскрученными европейскими направлениями цены.

Кто‑то планировал использовать купленную недвижимость как дальнюю дачу, некоторые хотели заработать на росте цен. Были естественно и те, кто хотел перебраться в Черногорию на постоянное место жительства. Кризис 2008 года изменил ситуацию не только на рынке недвижимости, где продажи серьезно упали, но и в понимании целесообразности ее приобретения и дальнейшего использования. В какой‑то мере на эти размышления повлияла практика использования Черногорской недвижимости, купленной иностранцами.

Необходимо учитывать, что законодательство этой страны стало формироваться только с 2006 года и с тех пор постоянно совершенствуется. С учетом того, что Черногория стремится в Евросоюз, власти стараются привести законы в соответствие с ними.

Постепенно ужесточаются правила пребывания иностранцев на территории страны. Если ранее россияне могли находиться в Черногории в течении 90 дней в каждом полугодии, то сейчас уже только 30 дней. Въезд пока остается безвизовым, но с приближением срока вступления в Евросоюз ситуация может измениться.

Главная же проблема появляется у тех, кто хотел бы жить в Черногории на законных основаниях. Не буду рассматривать вопрос получения Черногорского гражданства, поскольку таких случаев не так много и пути решения во многом схожи и для других стран. Россиян больше волнует получение вида на жительства.

В начале бума покупки недвижимости многие полагали, что ее наличие облегчает процедуру получения вида на жительства, но это оказалось не так, и этот процесс мало отличается от большинства европейских стран. Легально длительное время можно проживать в Черногории зарегистрировав в ней юридическое лицо, или самому получить разрешение на работу и устроится на нее.

Процедура получения вида на жительства и его продления, к сожалению, прописана не очень четко и инспектор по делам иностранцев, который сидит в каждой општине, может толковать ее по‑своему. Проблема, как правило, решается привычным для нас способом, хотя и не всегда. Да и аппетиты совсем иные, чем у наших чиновников.

Многие постоянно проживающие в Черногории россияне идут другими путями. Например, фиктивно устраиваясь на работу и платя за это небольшие деньги, они получают медицинский полис и отчисления в пенсионный фонд.

Другая категория наших граждан, предпочитает «мышковать», т. е. при приближении месячного срока пребывания, они на один день заезжают в соседние Сербию, Хорватию, Албанию или Боснию-Герцеговину, получают заветный штамп о пересечении границы и продолжают жить в стране дальше. Каждый выбирает вариант по своему усмотрению, о случаях депортации наших граждан я пока не слышал.

Рано или поздно владелец черногорской недвижимости встает перед вопросом: а что дальше? У некоторых после эйфории наступает прозрение, и они жалеют о сделанном приобретении, другие начинают размышлять о том, как жить дальше, а некоторые безоговорочно влюблены в Черногорию со всеми ее плюсами и минусами и стараются особо не заморачиваться на некоторых трудностях. Вот так постепенно мы подошли к вопросу, а стоит ли выбирать Черногорию местом будущего проживания. Начну с минусов.

Как я уже писал, эта страна маленькая и пока еще не очень‑то богатая. Недавние балканские конфликты не обошли Черногорию стороной, хотя военных действий здесь не велось. Из-за этого она лет на десять затормозилась в своем развитии. Основная инфраструктура построена еще во времена Югославии, новых комфортабельных гостиниц введено в строй за последние годы единицы.

Если вы привыкли к хорошему европейскому сервису, то здесь его будет не хватать. До недавних пор в период пиковых летних нагрузок бывали случаи перебоя с водоснабжением. Сейчас это проблема почти решена. В Черногории пока еще недостаточно хороших дорог. Одна из самых серьезных проблем, это люди. Хотя слово «серьезных» я бы взял в кавычки. Вообще надо сказать, что черногорцы очень нам близки по менталитету.

Многие, кто уже бывал в этой стране, знают о десяти заповедях, смысл которых сводится к одному — человек родился для того, чтобы отдыхать. Соответственно работать они не очень любят. Хотя, выезжая на заработки за границу, работают весьма неплохо. Черногорцы могут часами сидеть в кафане, попивая крепкий кофе и ракию. Они не обязательны и могут нарушить договоренности, в чем‑то по‑детски наивны.

Этот человеческий фактор, к сожалению, определяет многие стороны обыденной жизни. Бюрократия развита достаточно сильно. Как ни странно, именно человеческий фактор в тоже время определяет положительные моменты для россиян. Я уже писал о схожем менталитете, и у нас действительно много общего, в том числе достаточно близкий язык, похожий на старославянский.

Много слов близких по смыслу и уже нам знакомых ранее. Знаю немало случаев, когда русские дети, общаясь с местными ребятишками в течение месяца, могли с ними после этого свободно разговаривать. Некоторые местные, что‑то помнят из уроков русского языка, который в былые времена был обязательным предметом. Таким образом, серьезного языкового барьера не будет. Иногда, из‑за обилия русской речи, при посещении Черногории возникает ощущение, что вы находитесь на Черноморском побережье.

Безусловно, главный положительный фактор — это все‑таки великолепная природа и климат, о которых я уже писал. Чего стоит только один Боко-Которский залив с длинной береговой линии около 100 км.

Уникальные особенности второго по величине фьорда в Европе недавно оценил миллиардер, канадец венгерского происхождения Питер Манк. Он задумал построить на месте бывшей военно-морской базы крупнейшую на Адриатике стоянку для яхт под названием «Порто Монтенегро». Она рассчитана на 850 судов длиной до 140 метров. Кроме этого, на берегу будет построен целый городок с комфортабельными гостиницами, апартаментами, магазинами и спортивными площадками.

По задумке совладельцев этого проекта, которыми в том числе являются всем известные Абрамович и Дерипаска, этот комплекс будет «вторым Монте-Карло». С учетом катастрофической нехватки в Европе мест для стоянки яхт, уникального расположения и относительно низких цен на стоянку и топливо, у «Порто Монтенегро» огромные перспективы. Уже в 2011 году в марине находились на стоянке более 180 судов, в том числе мегаяхт богатейших людей мира. Уже введены в строй комплексы апартаментов, в которых живут очень состоятельные и известные люди, предпочитающие не светится перед окружением и прессой. Судя по всему, планы Питера Манка будут осуществлены.

Вообще инвестиционный потенциал Черногории огромен, сдерживает его только экономический кризис и несовершенство законодательства. Тем не менее, немало известных людей проявили интерес к Черногории. Кроме вышеупомянутого Питера Манка в Черногории засветились бывший мэр Москвы Ю. Лужков, известные теннисистки сестры Уильямс, звездная голливудская пара Майкл Дуглас и Кетрин Зета Джонс. Известный кинорежиссер Павел Лунгин организовал с коллегами по творческому цеху поселение на юге Черногории. Популярный певец Стас Михайлов строит виллу на берегу залива.

К положительным моментам необходимо отнести и то, что большинство населения православные, хотя назвать их очень набожными нельзя. В отличие от западноевропейских стран, вы практически не встретите на улицах человека с темной кожей. Можно увидеть только небольшое количество китайцев, открывших здесь свои магазинчики Уровень преступности в Черногории очень низкий, а полиция работает достаточно эффективно. Налоги в Черногории одни из самых низких в Европе.

По мере продвижения Черногории к вступлению в Евросоюз, власти этой страны вынуждены будут привести многие стороны ее жизни к европейским нормам и правилам. В этом также будут свои плюсы и минусы. Главное в том, что будет введен визовый режим. Правда в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене виз между Россией и странами Евросоюза.

В любом случае, для принятия решения о возможном постоянном проживании в Черногории, необходимо побывать в этой стране и прожить в ней хотя бы месяц и понять ее изнутри. Как известно, идеальных мест не бывает, но для меня Черногория — это маленькая сказка в центре Европы.

Сейчас это проблема почти решена.

Регистрация

Чтобы оформить недвижимость после покупки, нужно подать заявление на изменение имени собственника в кадастре. В течение 30 дней органы государственной власти обязаны завершить эту процедуру, и вы получите документы о государственной регистрации. Необходимо оплатить регистрационный сбор – 0,5% от кадастровой стоимости объекта.

Важно! Иностранцам в Черногории запрещено покупать земельные участки, чья площадь больше 5 тыс. кв. м.

Затраты на владение.

Черногория: текущая ситуация на рынке недвижимости

Коротко о главном

Черногория – это мягкий климат, чистый целебный воздух, высокие зеленые горы, кристальное бирюзовое море, дружелюбные местные жители… Это возможность наконец-то «замедлиться», наслаждаясь простыми вещами – красотой природы, чашкой ароматного кофе, пением птиц, шумом прибоя.

Черногорский рынок недвижимости схож с образом жизни государства: его характеризует сочетание традиционной средиземноморской архитектуры – и открытость современных инвесторов к новым идеям и концепциям. Фантастические проекты реставрации старинных каменных усадеб, современные ЖК с удобными апартаментами, курортные комплексы высокого класса смешенного назначения, жилье в которых может использоваться в качестве отельного фонда или для личного использования владельцами – вот, пожалуй, главные отличия черногорского рынка недвижимости от других балканских стран.

Главное, на что обращают внимание как люди, постоянно проживающие в Черногории, так и специалисты рынка недвижимости, – это то, что, вне зависимости от публикаций в российских СМИ, которыми были насыщены последние месяцы, в стране не наблюдалось никаких негативных перемен. Здесь все также светит солнце, все также сияет лазурью море, все также развивается инфраструктура. Черногория сохраняет позиции государства, любимого международными туристами и комфортабельного для переезда на ПМЖ.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Традиционно Черногория привлекает покупателей жилья великолепием своей природы, богатой историей, прекрасно сохранившимися старинными средиземноморскими городками и развивающимся рынком недвижимости, на котором появляется все больше действительно качественных объектов. При этом застройщики учитывают тот факт, что в среднем бюджеты покупателей недвижимости снизились, в связи с чем предлагают квартиры меньшей площади – и по более доступным ценам. В Черногории также строятся объекты высокой категории, вкладываются высокие бюджеты в развитие инфраструктуры. В целом повышается качество объектов и их арендный потенциал.

В конце 2015 года в Черногории был принят закон, позволяющий при покупке недвижимости любой стоимости получить годовое разрешение на проживание на территории страны, с возможностью его дальнейшего продления. В отличие от дорогостоящих «золотых виз», суммы затрат оказываются на порядок ниже, поскольку вполне приличную «семейную» квартиру в Черногории можно купить за €80 000. Эксперты отмечают, что многие российские покупатели прибегают к такой возможности, однако в целом пока программа не вызвала ажиотажа, которого ожидали власти страны. Стоит отметить, что получение разрешения на проживание может быть интересно тем покупателям, которые планируют постоянно находиться на территории Черногории, поскольку при выезде за пределы страны более чем на один месяц – или более чем на три месяца с уведомлением органов внутренних дел Черногории, – ВНЖ аннулируется.

В настоящее время наблюдается изменение профиля покупателя недвижимости в Черногории – все большую популярность набирают инвестиции с целью сдачи жилья в аренду и получения дохода. Постепенно меняется и национальный состав покупателей. Помимо представителей Западной Европы и россиян, на рынке за последний год появились покупатели из Турции и стран Ближнего Востока.

Наиболее привлекательные регионы для покупки

Перед тем, как начать выбирать регион для покупки недвижимости в Черногории, стоит определить цели, для которых жилье приобретается. В качестве «второго дома» и переезда на ПМЖ подойдут города с развитой круглогодичной инфраструктурой, в качестве инвестиции с целью получения дохода – курорты и исторические центры населенных пунктов.

Туризм – одна из ведущих отраслей экономики Черногории. Поэтому приобретение квартир или вилл для сдачи в аренду – логичный выбор для инвестора. И, хотя все побережье страны пользуется у туристов популярностью, все же стоит получше разобраться с регионами. Самой большой популярностью пользуется Будва и Будванская Ривьера, включающая в себя Бечичи, Рафаиловичи и Петровац. Туристов привлекает открытое море, прекрасные пляжи, развитая инфраструктура и ночная жизнь. Также это Старые города и исторические центры (в Будве, Герцег-Нови, Которе, Бечичах). Иностранцы посещают их в течение круглого года, вне зависимости сезона и погоды и т д. В Бечичах стоит особенно отметить аутентичный рыбацкий поселок Рафаиловичи.

Чрезвычайно популярен Боко-Которский залив – как для «классического» пляжного, так и для экскурсионного отдыха. Благодаря круизному туризму, для туристов привлекателен Котор, при этом в его Старом Городе цены на квартиры значительно ниже, чем в соседнем Дубровнике, а популярность места неуклонно растет, что делает недвижимость здесь интересной с точки зрения инвестиций. Кроме того, в Боко-Которском заливе находится три крупнейших жилых проекта Черногории – Porto Montenegro в Тивате, Portonovi в Кумборе, Герцег Нови, а так же туристический комплекс Lustica Bay на полуострове Луштица.

Барская Ривьера – еще одно традиционно популярное пляжное направление, но, в отличие от Будвы и Котора, это более бюджетный вариант как с точки зрения размера вложений, так и с точки зрения получаемого дохода.

Для постоянного проживания прежде всего комфортабельны города, хотя любители более спокойных мест могут обратиться и к курортным направлениям. К примеру, Бар предоставит всю необходимую инфраструктуру для жизни в ее привычном российском понимании. В городе хорошо развито здравоохранение, есть отличные медицинские центры, несколько школ, современный спортивный комплекс. Бар негусто застроен – и в ближайшее время не будет застраиваться такими темпами, как Будва. Помимо Бара всем, кто подумывает о переезде в Черногорию, стоит рассмотреть Подгорицу, Герцег-Нови, Игало, Будву и Тиват. Для ПМЖ абсолютно необходим комфорт, возможности для интересного времяпрепровождения и развлечений. Эти знаменитые черногорские направления сполна предоставляют их своим постоянным обитателям.

Тонкости покупки

Основной совет, который дают эксперты будущим владельцам недвижимости в Черногории, – обращаться исключительно к проверенным застройщикам и агентствам с серьезным портфолио и большим опытом работы на рынке. Профессиональные девелоперские компании – это, прежде всего, удачные, сданные в эксплуатацию, заселенные жилые комплексы с развитой инфраструктурой, информация по которым находится в открытом доступе. Проверенные застройщики очень ценят свою репутацию и со всей ответственностью относятся к проектам, которые отвечают самым высоким стандартам строительства. Они с радостью покажут объекты и предоставят по ним всю необходимую документацию. Очень важно приехать в страну и выбрать жилье самостоятельно!

Первичное жилье, как и во многих других странах, в Черногории сегодня пользуется более активным спросом со стороны покупателей. Исключение составляют Старые города и исторические центры населенных пунктов, в которых ценятся и вторичные объекты. Сегодня иностранцы зачастую самостоятельно покупают апартаменты от застройщиков. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо заручиться помощью профессионального нотариуса и хорошего переводчика. Во время заключения договора нотариус предоставит покупателю всю имеющуюся информацию по объекту, возможным рискам, наличию или отсутствию необходимых документов и последствий, которые это может повлечь. Переводчик, владеющий законодательством, понятным языком объяснит все покупателю – и тот сможет принять решение о покупке.

Если речь идет о «вторичке», то эксперты рекомендуют обратить внимание на старинные каменные дома под реставрацию – конечный результат поистине впечатляет, а сами объекты хранят в себе историю, неповторимое тепло и уют.

Что касается сделок с земельными участками или домами, на них расположенными, то здесь в Черногории дело обстоит сложнее – и без помощи профессионального риэлтора точно не обойтись. Несколько лет назад в Черногории был принят новый закон о строительстве, строго регламентирующий стандарты его качества. После принятия этого закона представители сектора стараются строго соблюдать эти стандарты, и большинство объектов, построенных в течение последних трех-четырех лет, являются структурно качественными, а их стоимость зависит от уровня отделки и используемых материалов. Но нужно иметь ввиду, что жилье, сданное в эксплуатацию в 2006-2007 годах и ранее, зачастую строилось без соблюдения стандартов качества, поэтому его приобретение может быть связано с рисками. Все, что касается качества объекта, прав собственности, а также рабочей документации, разрешения на строительство, оплаты коммунальных услуг прежними владельцами, наличия «неожиданных» наследников – должно быть тщательно проверено, и сделать это поможет профессиональное агентство недвижимости.

Совершение сделки

В целом процедура приобретения недвижимости в Черногории проста и понятна, и едина как для граждан Черногории, так и для иностранцев. После выбора объекта необходимо оставить в агентстве (если не оговорено иначе) депозит, гарантирующий, что в период составления и обсуждения договора продавец не продаст выбранный объект другому покупателю. Депозит является частью цены приобретаемого объекта. После согласования договора стороны подписывают его в присутствии нотариуса, и в установленный срок покупатель переводит окончательную сумму на счет продавца, и примерно в течение месяца становится полноправным владельцем объекта недвижимости. Настоятельно рекомендуется обращаться к независимому адвокату с лицензией на практику в Черногории. Адвокат будет представлять интересы продавца, проведет предварительную проверку документов, на основании чего либо одобрит сделку, либо, в случае обнаружения недостатков, предложит шаги по их устранению, либо порекомендует и вовсе отменить ее. Также он составит договор с учетом интересов покупателя, подаст все необходимые документы на регистрацию недвижимости в кадастр.

Стоит обратить внимание на то, что, согласно закону Черногории, все расходы на приобретение недвижимости несет покупатель.

Цены

Эксперты отмечают, что в течение последних лет рынок недвижимости Черногории стал более цивилизованным, а цены приблизились к максимально реалистичным. В районах, где строятся крупные курортные комплексы высокой категории, цены остались стабильными. Тем не менее, бюджеты покупателей снизились, поэтому застройщики более открыты к переговорам, рассрочкам и разным способам оплаты. При строительстве новых объектов застройщики, учитывая сложившуюся на рынке ситуацию, планируют квартиры меньшей площади, что приближает ее стоимость к «кошелькам» покупателей. Более заметно упали цены на объекты, находящиеся в менее привлекательных местах, а также для объектов невысокого качества.

Самыми популярными являются объекты стоимостью от €100 000 до €200 000, квартиры с одной или двумя спальнями, с хорошим арендным потенциалом. Среди люксовых объектов стоимостью €1-1,5 млн, то популярностью пользуются виллы на первой линии.

Что касается средней стоимости квадратного метра, то ситуация обстоит следующим образом.

На Будванской Ривьере цены нормализовались, приблизившись к тому, сколько жилые объекты стоят в реальности. Стоимость квадратного метра в объекте среднего уровня варьируется от €1600 / 1 кв. м до €2000 / кв. м, а в объектах более высокого уровня, с качественной отделкой, системой smart home, в привлекательном районе – от €1900 до €3500 / 1 кв. м.

В Боко-Которском заливе средняя цена за квадратного метра выше, в частности из-за присутствия таких гигантов как Porto Montenegro, Lustica Bay и Portonovi. Стоимость квадратного метра в объекте среднего уровня варьируется от €2100 до €2200 / 1 кв. м, а в объектах более высокого уровня – от €2000 до €2500 / 1 кв. м. В крупных премиальных комплексах стоимость «квадрата» начинается от €6000. Самое дорогое жилье в Бококоторском заливе, а так же в Будве, находится в комплексе Dukley Gardens.

Самые бюджетные варианты можно найти на Барской Ривьере. Стоимость жилья здесь сильно не изменилась за несколько лет – и после кризиса оставалась стабильными, произошло лишь небольшое снижение цен на рынке вторичных квартир, но в целом они не были завышенными. Вторичные объекты продаются здесь в среднем от €700 до €1800 за квадратный метр. «Люксовые» объекты в центре могут достигать стоимости €2500 / 1 кв. м. Что касается нового жилья, то при его покупке стоит рассчитывать потратить от €1500 до €1800 за «квадрат». Приблизительно такие же расценки существуют и в другом популярном направлении – Игало.

Что касается знаменитого курорта Герцег-Нови, столь любимого россиянами, то в среднем недвижимость здесь дороже, чем в Будве. Это обусловлено высокой плотностью застройки и фактическим отсутствием новых участков. При этом районы, которые находятся выше центральной магистрали, оказываются дешевле: здесь недвижимость можно приобрести за €1500-1800 за квадратный метр.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Диляру Марич (Dream Estates Montenegro) и Алену Смеюху (Eurodom MNE).

При строительстве новых объектов застройщики, учитывая сложившуюся на рынке ситуацию, планируют квартиры меньшей площади, что приближает ее стоимость к кошелькам покупателей.

Цены на недвижимость

После того, как мы пролобировали рынок недвижимости в Черногории, а особенно местные цены, от покупки пока решили отказаться. Но надеюсь, что в недолгом будущем все же это свершится. Дело в том, что когда-то наши граждане попали в очень удачную волну первых скупок местной недвижимости. И тогда стоило все практически “копейки”. Теперь же все это стоит практически как квартира в Москве. То есть среднестатистическая квартира в жилом районе Будвы с удалённостью от моря примерно 20 минут пешком будет стоить около 7 миллионов рублей.

Речь идёт о совсем небольшой двухкомнатной квартире. Однако это не худший вариант. Апартаменты на первой морской линии в городе Бар, например, могут обойтись и в 15-20 миллионов рублей.

В то же время в соседней Албании цены на жилье намного ниже. Так наша гид рассказывала нам, что здесь вполне возможно приобрести недвижимость с ценой триста евро за квадратный метр. И при приобретении недвижимости на территории Албании даётся право приезжать и пребывать в стране без визы долгий срок.

В то же время в соседней Албании цены на жилье намного ниже.

Основные аспекты проживания в Черногории

Черногория – одна из самых доступных и благоприятных для проживания стран Европы. Ниже мы разберем основные особенности жизни в ней, которые стоит учитывать иммигрантам.

Всего в исследовании участвовало 186 государств.

Недвижимость в Черногории

Интерес к приобретению недвижимости за рубежом становится всё более и более актуальным. Удачная покупка недвижимости гарантирует благосостояние, а очень удачная — еще и приятный отдых за небольшие деньги. Черногория относится к тому ряду стран, которые предлагают вполне гуманные цены на жилье и вменяемую законодательную базу.

Нельзя обойти вниманием схожесть языков — черногорского и русского, что даст возможность легко влиться в жизнь страны и хоть как-то проконтролировать процесс оформления документов.

Что же может быть куплено на эти деньги в романтической стране Черногории.

Пора валить? Все об эмиграции.

Черногория привлекает россиян как страна с близкой культурой, простым для изучения языком, мягким климатом и, конечно, Адриатическим морем. Кроме того, российские граждане могут находиться в Черногории без визы в течение 30 дней или 90 дней суммарно в полугодие, пересекая границу каждые 30. К тому же процесс иммиграции достаточно прост. Все это делает Черногорию для многих идеальной страной для приобретения дома или квартиры у моря.

Рынок жилья в Черногории многообразен: от небольших студий до просторных вилл. Большая часть городов и населения сосредоточена в прибрежной зоне.

Покупка недвижимости.

Трудно оформить ВНЖ

Постоянно жить по визаранам невозможно. Можно, конечно, открыть фирму и жить на этом основании, но это деньги и хлопоты, а закрыть потом такую фирму обходится дороже, чем открыть.

В Черногории скоро должны начать давать ВНЖ за покупку недвижимости, но стоимость недвижимости, от которой можно будет получить ВНЖ, еще не определена, но порог совершенно точно будет.

Кроме того, это будет ВНЖ без права получить потом ПМЖ и, соответственно, гражданство. Соответственно, в любом случае это будет история с ежегодными продлениями ВНЖ, и ощущением, что ты живешь на птичьих правах со всеми вытекающими последствиями.

Недвижимость в Черногории.

Преимущества и недостатки

Как всегда, вложение средств имеет плюсы и минусы. Для состоятельных предпринимателей цены вполне можно назвать демократичными. Например, очень недорогая недвижимость в Черногории может быть приобретена на континентальной части в небольших селениях или городишках. Вложение финансов в квартиру, частный дом или особняк недалеко от береговой линии и получение ВНЖ является прекрасной сделкой, так как сопоставимо ценам на квартиры и дома в России.

Для бизнесменов покупка мини-отеля недалеко от моря является чудесной возможностью развития бизнеса и приумножения капитала. Вложить средства можно и в большой развлекательный комплекс, строительство гостиницы. Коммерческая недвижимость на территории Черногории в виде баров и кафе, парикмахерских, магазинчиков, ресторанов и других объектов очень привлекательна для развития малого бизнеса в стране.

Покупка объектов имеет плюсы благодаря тому, что здесь развит туризм, поэтому вложенные средства быстро окупаются. Цены разнообразны, все зависит от удаленности моря. Например, если купить землю и возвести на ней коммерческий объект, то последующая продажа вернет инвесторам средства и приумножит.

Страна считается довольно привлекательной:

  • Климатические условия, сочетание моря и гор – прекрасное решение для закаливания детей и тех, у кого проблемы со здоровьем.
  • Территория страны считается экологически чистой из-за отсутствия тяжелой промышленности, поэтому здесь так популярен отдых в течение всего года.
  • Законы страны позволяют легко въезжать на территорию, продажа-приобретение недвижимости в Черногории не представляет сложностей.
  • Здесь очень популярна аренда, владельцы частных объектов могут иметь дополнительный доход от своей недвижимости.
  • По сравнению с другими странами цены считаются вполне приемлемыми.
  • Плюсы приобретения готовых объектов также заключаются в том, что это дает возможность сберечь финансы, а последующая продажа гарантирует возврат денег.

Минусы состоят в том, что не так много земли предлагается клиентам, которые хотят строиться самостоятельно. Стоимость земельного участка чаще всего включает половину цены будущей застройки. Также инфраструктура страны считается достаточно изношенной, что требует дополнительных вложений на восстановление дорог или коммуникаций. Эти минусы побуждают клиентов больше обращать внимание на вторичное жилье или коммерческие объекты, которые уже отремонтированы и продаются не очень недорого.

Очень популярна аренда недвижимости в Черногории у тех, кто приезжает на непродолжительный отдых.

Гражданство за недвижимость Черногории 2020 – выгодные инвестиции?

Без малого полтора десятка государств предлагают иностранцам второй паспорт и гражданство за инвестиции. В их число входят пять карибских островных государств, юрисдикция Вануату в южной части Тихого океана, Иордания, Турция и несколько членов ЕС: Кипр и Мальта. Недавно выдавать свое гражданство за инвестиции начала Черногория. Чем предложение этого балканского государства может заинтересовать россиян, белорусов и украинцев?

Рынок недвижимого имущества солнечной Черногории прямо сейчас процветает. Покупатели со всего мира стекаются в балканскую страну ради приобретения домов и квартир на прекрасном черногорском побережье Средиземного моря, а также, все чаще, в горной части этой страны.

Все потому, что репутация балканской юрисдикции как новой «звезды» мирового роскошного туризма продолжает укрепляться, авиасообщение продолжает расширяться, при этом на территории Черногории продолжают появляться новые туристические объекты.

Условия для инвестиций в Черногории кажутся вполне благоприятными. Причем власти страны стремятся предложить иностранным инвесторам уникальные возможности, включая недавно запущенную программу «гражданство за инвестиции». Ценник в рамках этой программы стартует с отметки в четверть миллиона в евровалюте. Подробнее: Гражданство Черногории за инвестиции: цена

Указанную выше сумму необходимо вложить в долю одного из утвержденных властями строительных инвестпроектов в северной Черногории, которые пока только строятся, обеспечив паспорта всем членам своей семьи и закрепляя за собой и своей семьей право на переезд в Черногорию для постоянного проживания в любое время. Также потребуется внести безвозмездную дотацию на сумму в 100 000 евро – независимо от выбранного девелоперского проекта. Подробнее: Как переехать в Черногорию, оформив гражданство за инвестиции: полное руководство

Кроме того, инвесторы могут вложить деньги в уже готовую недвижимость на потрясающем курорте Dukley Gardens (подчеркнем: этот курорт не утвержден властями в рамках программы «гражданство за инвестиции»). Администрация последнего обязуется выкупать от имени инвесторов долю в том или ином утвержденном проекте и вносить дотацию в госфонд. Подробнее: Гражданство Черногории за недвижимость Dukley Gardens и оффер для семей

Кроме того, инвесторы могут вложить деньги в уже готовую недвижимость на потрясающем курорте Dukley Gardens подчеркнем этот курорт не утвержден властями в рамках программы гражданство за инвестиции.

Читайте также:  Какой документ может временно заменить паспорт в 2020 году
Добавить комментарий